Что делать с ипотечным кредитом в кризисной ситуации

После формирования резервного фонда погашения ипотечного кредита можно приступить к досрочному погашению ипотечного кредита "Если человек тратит время в ожидании подходящих условий, то он никогда ничего не сделает. Идеальное время действовать наступило сейчас!"
Марк Фишер

Основная проблема в кризисной ситуации — невозможность вовремя производить платежи по ипотечному кредиту, связанная с уменьшением или полным исчезновением дохода.

Обычно размер платежа по ипотечному кредиту занимает существенную долю в бюджете семьи.

Принимая решение о размере выплат по ипотечному кредиту, заемщик ориентируется на текущий доход и, кроме того, хочет быстрее вернуть долг по ипотеке, чтобы уменьшить переплату.

При рациональном подходе к личным финансам все дополнительные поступления направляются на частичное досрочное погашение ипотечного кредита.

Но, несмотря на разницу в процентах по ипотечным кредитам и депозитам (явно не в пользу последних), стоит задуматься и о резервном фонде.

Поэтому пока доходы не уменьшились, нужно предпринять следующие шаги:

  • Сформировать резервный фонд погашения ипотечного кредита, который позволит погашать ипотечный кредит в непредвиденной ситуации и избежать дополнительных расходов по ипотеке на пени и штрафы. Размер резервного фонда погашения ипотечного кредита должен покрывать платежи по ипотечному кредиту желательно на 6 месяцев.
  • После формирования резервного фонда погашения ипотечного кредита можно приступить к досрочному погашению ипотечного кредита (если такая возможность прописана в ипотечном договоре). В результате уменьшатся платежи по ипотечному кредиту и можно будет сократить размер резервного фонда погашения ипотечного кредита.

Дополнительные возможности для досрочного погашения ипотечного кредита предоставляет государство:

  • Возможность направить средства материнского капитала (кому они положены) на погашение целевых кредитов на улучшение жилищных условий (в том числе ипотечных кредитов).

Справочно. К 2014 году размер материнского капитала вырастет до 429 тыс. рублей.

Материнский капитал может быть направлен на погашение ипотечного кредита, оформленного как на мать, так и на отца ребенка.

Внимание. Досрочное погашение ипотечного кредита возможно за счет имущественного налогового вычета, который можно получить один раз в жизни при покупке жилой недвижимости.

Для недвижимости, купленной после 1 января 2008 года, данный налоговый вычет составляет 2 млн. руб. (или возврат налога на доходы физлиц — 260 000 руб.).

Важно. Не стоит забывать и о том, что налоговый вычет распространяется и на проценты по ипотечному кредиту — можно вернуть 13 % от уплаченных по кредиту процентов. Необходимое условие для получения налогового вычета — наличие достаточной суммы уже уплаченного по ставке 13 % налога, то есть для полного получения вычета в размере 2 млн. руб. ваш доход должен составить те же 2 млн. руб.

Использовать государственную помощь по погашению ипотечного кредита можно и в случае, если ваши доходы уменьшились:

  • материнский капитал направить на досрочное погашение ипотечного кредита (иное использование не допускается), а из налоговых вычетов сформировать резервный фонд погашения ипотечного кредита.
Уменьшение доходов приводит к полной или частичной потере платежеспособности, то есть к невозможности выполнять обязательства по погашению ипотечного кредита.

Это, в свою очередь, может привести к более серьезным последствиям, например, к реализации кредитором предмета залога ипотечного кредита — недвижимости.

Чтобы оценить проблемность ситуации, нужно выяснить остаток задолженности по ипотечному кредиту.

Основной вопрос, с которым сталкиваются заемщики ипотечного кредита при аннуитетных платежах, — медленное погашение основной суммы долга ипотечного кредита в первые годы.

Знание полученного остатка задолженности по ипотечному кредиту позволит принять решение:

  • о реализации активов (например, автомобиля или акций), если они есть, чтобы направить полученные от продажи средства на досрочное погашение ипотечного кредита;
  • о реализации предмета залога ипотечного кредита (например, если продажа квартиры позволяет погасить ипотечный кредит полностью и купить квартиру меньшей площади);
  • об изменении условий ипотечного кредита — смена валюты, увеличение процентной ставки, увеличение срока;
  • о возможности воспользоваться государственной реструктуризацией, предоставляемой агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). После этого стоит попытаться договориться с банком. В большинстве случаев банку выгоднее пойти навстречу заемщику ипотечного кредита, чем инициировать судебное разбирательство.

Поэтому банки предоставляют следующие виды отсрочек выплат по ипотечному кредиту:

  • увеличение срока ипотечного кредита. Если у вас уже есть долгосрочный ипотечный кредит, увеличение срока существенно не снизит сумму ежемесячных выплат по ипотечному кредиту. Для рассмотренного в таблице (см. предыдущую статью) двадцатилетнего ипотечного кредита, если заемщик через 3 года увеличит срок выплат по ипотечному кредиту на 5 лет, аннуитет уменьшится примерно на 1400 руб.;
  • кредитные каникулы (льготный период), когда платится лишь процент по ипотечному кредиту и не выплачивается основной долг ипотечного кредита. Существенного снижения выплат в первые годы ипотечного кредита с аннуитетным платежом так же не произойдет. Для рассмотренного в таблице ипотечного кредита через 3 года уменьшение платежа составит 2900 руб.;
  • полная отсрочка платежей по ипотечному кредиту — не платятся ни проценты, ни основной долг по ипотечному кредиту. Данный вид отсрочки предоставляется крайне редко. Не выплаченные заемщиком проценты по ипотечному кредиту увеличивают сумму оставшейся задолженности.

Как уже говорилось выше, кроме вариантов изменения условий ипотечного кредита заемщик может пойти на такой крайний шаг, как продажа недвижимости. Пока цены на квартиру остаются выше остатка задолженности по ипотечному кредиту, продажа является приемлемым вариантом. Особенно при существенном снижении дохода заемщика, когда кредитные выплаты по ипотеке становятся ему не по карману.

При более сильном снижении стоимости недвижимости ее продажа не позволит погасить долг по ипотеке.

Самостоятельный поиск покупателя может оказаться более выгодным, нежели если квартиру станет продавать банк за неисполнение обязательств по ипотеке.

В любом случае продажа недвижимости должна согласовываться с банком. С покупателем заключается предварительное соглашение, после которого он гасит задолженность продавца, а с квартиры снимается обременение.

После этого заключается и регистрируется договор купли-продажи и переход права собственности.

Кроме недвижимости можно продать сам ипотечный кредит на недвижимость.

В данном случае продавец выставляет на рынок ипотечный кредит, а не недвижимость. Опять подразумевается согласие банка на сделку: банк одобряет нового заемщика на старый ипотечный кредит и оформляет ипотечный кредит на него.

Подписывается соглашение о переводе долга по ипотеке на покупателя, который принимает обязательство погасить ипотечный долг перед банком и право собственности на квартиру.

В этом случае обремененная ипотечным кредитом квартира остается в залоге у банка.

Внимание. На текущий момент продажа такого ипотечного кредита может привлечь покупателя из-за взлетевших ставок по ипотеке.

Вывод:

  • Всегда помните о финансовой безопасности!
  • Повышайте свою грамотность в вопросах кредитования, пенсионного и финансового планирования своей жизни!

Важно. Вас не устраивает будущая или настоящая жизнь на пенсии? Тогда нужно что-то делать!

Я предлагаю следующее:

  • Во-первых, определиться с образом жизни, который бы Вы мечтали вести на пенсии.
  • Во-вторых, рассчитаться со всеми имеющимися у Вас долгами и кредитами. Без этого говорить о ЖИЗНИ на пенсии бессмысленно. Если у Вас психология вечного должника, Вы подсели на кредиты, то никакой ЖИЗНИ на пенсии у Вас не будет.
    Как рассчитаться с долгами и кредитами читайте в моей книге «Как освободиться от долгов? Вся правда о кредитах…».
  • В-третьих, начните осваивать дополнительный источник дохода (например, фриланс или инфобизнес.)

В противном случае Вас ожидает вынужденная РАБОТА на кого-то в пенсионном возрасте. Пока позволит здоровье, а потом ВЫЖИВАНИЕ, нищета…

PS. Внимание. Пока не поздно (фактор времени играет против вас) независимо от возраста приступите к формированию своих пенсионных накоплений не зависимых от государственных.

Как это делать вы можете познакомиться в разделе «Финансовое планирование жизни», а также узнать из моих книг.
Если будут вопросы задавайте, постараюсь на них ответить.

PS1. Если материал "Что делать с ипотечным кредитом в кризисной ситуации" оказался Вам полезным нажмите на кнопку «Мне нравится» в начале статьи и оставьте свой комментарий в конце статьи. Поделитесь с друзьями в социальных сетях. Они будут Вам благодарны.

Колесов Г.Б.,
независимый пенсионный консультант,
эксперт по пенсионному и финансовому планированию

www.ypensioner.ru

Вы также можете ознакомиться с другими статьями на тему как правильно взять и как правильно избавиться от кредитов и долгов:

Вся правда о кредитах. Как освободиться от кредитного рабства
Ипотечный кредит в Сбербанке
ЧЕМ МОГУТ БЫТЬ ОПАСНЫ КРЕДИТЫ
ВИДЫ КРЕДИТОВ
Потребительский кредит
Кредит наличными на любые цели
Целевой кредит
Образовательный кредит
Кредитные карты
Овердрафт
Где занять, если срочно нужны деньги
Кредитный кооператив
Как получить кредит для бизнеса ИП
Кредиты в магазинах
Поручитель кредита
Дифференцированный и аннуитетный платеж по кредиту
Эффективная процентная ставка по кредиту
Права заемщика кредита
Досрочное погашение кредита
Что делать, если нет денег на погашение кредита
Коллекторское агентство
Антиколлекторские агентства
В какой валюте брать кредит
Жилищные кредиты
Жилищно-накопительный кооператив
Кредит на отдых
ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ КРЕДИТ
Что такое потребительский кредит
Законодательство РФ о потребительских кредитах
Общие правила кредитования физических лиц в России
Основные виды потребительских кредитов. Целевое назначение потребительских кредитов
Потребительский кредит на неотложные нужды
Потребительский единовременный кредит
Потребительский возобновляемый кредит (кредит с отсрочкой предоставления кредитных средств)
Потребительский кредит пенсионерам
Потребительский кредит для молодых семей
Потребительский доверительный кредит (кредит для добросовестных заемщиков)
Потребительский кредит на недвижимость
Товарный кредит (кредит на приобретение потребительских товаров с отсрочкой платежа)
Потребительский кредит на платные услуги
Потребительский кредит под залог материальных ценностей (ломбардный кредит)
Как выбрать свой вид потребительского кредита
Общая схема получения потребительского кредита
Самооценка платежеспособности заемщика кредита
Андеррайтинг потенциального заемщика кредита
Как не попасть в «черные списки» Национального бюро кредитных истории
Общая схема заключения кредитного договора
На что обратить внимание при заключении договора на получение потребительского кредита
Порядок изменения и досрочного расторжения кредитного договора
Порядок получения кредитных средств
О конфиденциальности условий кредитного договора и сведений, сообщенных о себе заемщиком банку
Страхование жизни и трудоспособности заемщика в период действия кредитного договора
Анализ условий потребительского кредитования разных банков
Погашение потребительского кредита
Когда предоставляется отсрочка платежа за кредит
Из печальной практики потребительского кредитования
Рекомендации потенциальному заемщику: Как брать кредит
Потребительский кредит под залог недвижимости
АВТОКРЕДИТЫ
Сколько денег вы теряете на автокредите
Отличие автокредита от потребительского кредита
Выбираем автокредит
Как взять экспресс кредит на автомобиль
Подводные камни автокредитования
Подводные камни автокредитования (продолжение)
Особенности заключения договора на получение автокредита
Особенности страхования при заключении договора на получение автокредита
Как правильно продать кредитный автомобиль
Кредит на машину с пробегом: автокредит или потребительский
Оформление автокредита через интернет
Ломбардный кредит для автовладельца
ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ
Специфика российской ипотеки
Виды платежей по ипотечным кредитам
Что делать с ипотечным кредитом в кризисной ситуации
Погашение ипотечного кредита материнским капиталом
Особенности использования средств материнского капитала для погашения ипотечного кредита
Банковская ипотека под материнский капитал
Механизм направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий
Правила подачи заявления на распоряжение материнским капиталом для улучшения жилищных условий
Процедура перечисления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий
Досрочное погашение ипотечного кредита
Реструктуризация ипотечного кредита
Рефинансирование ипотечного кредита
Организация ипотечного жилищного кредитования
Особенности заключения договора на предоставление ипотечного жилищного кредита
Особенности страхования при заключении договора на предоставление ипотечного жилищного кредита
НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Что нужно знать, оформляя земельную ипотеку
В какой валюте лучше взять ипотеку
Специальная ипотека молодым учителям
Ипотека без первоначального взноса
Кто не может взять ипотеку
Ипотека для малоимущих
Как уменьшить выплату по ипотеке
Особенности оформления ипотеки
Ипотека на гараж – это реально
Что такое совместная ипотека
Оформление ипотечного кредита на строительство
Кредит на ремонт жилья
Покупка квартиры по ипотеке для сдачи в аренду
Когда вы уже взяли ипотечный кредит…
Как оплачивать ипотечный кредит
Американская ипотека vs немецкая строительно-сберегательная касса?
Из практики ипотечного кредитования
БАНКОВСКИЕ КАРТЫ
Выбор банковской карты
Кредитные карты
Пластиковые карты Visa и Mastercard
О чем должны помнить владельцы банковских карт
Оптимизируйте уровень и количество ваших банковских карт
Оптимизируйте набор ваших валютных банковских карт
Правильно формируйте размер оплаты долга по кредитной карте
Так ли необходимо кредитной карте SMS-оповещение
Необходимость страховок по кредитным картам
Как сэкономить за счет перевода банковской карты в кобрендинговую
Мультивалютная кредитная карта
Особенности пользования кредитной картой
Если банкомат проглотил карту
Что делать, если украли деньги с карты
Дисконтные и бонусные карты
Кредитные карты с бесплатным периодом пользования
Пять ловушек кредитных карт
Карточные риски и их минимизация
КРЕДИТНЫЕ РИСКИ И УПРАВЛЕНИЕ КРЕДИТНЫМИ РИСКАМИ

Что делать с ипотечным кредитом в кризисной ситуации