Финансовое планирование: инвестиции в недвижимость

Инвестирование в недвижимость всегда считалось одним из наиболее привлекательных инструментов для инвестирования: цена на недвижимость...
Меня сделали богатым не деньги, а инвестирование времени и инвестирование денег, когда у меня было очень мало денег
Роберт Кийосаки

Люди говорят: я откладываю деньги на пенсию. Редко кто говорит: я инвестирую, чтобы обеспечить себе пенсию
Роберт Кийосаки

Инвестирование в недвижимость всегда считалось одним из наиболее привлекательных инструментов для инвестирования: цена на недвижимость исторически постоянно растет. Правда, любой сильный рост, как показывает исторический опыт, впоследствии ведет к падению.

В материалах урока "Пенсионная и финансовая грамотность: А Зачем Мне Это Нужно?" было показано, что доходность инвестиций в недвижимость в России за последние 12 лет (2000 - 2012 годы) значительно опередила инфляцию, не говоря уже об инвестициях в депозиты, валюту и даже драгметаллы (золото и серебро).

Напомню. За 2011 год средняя стоимость 1 квадратного метра жилой недвижимости в Москве выросла на +16,4%. За 12 лет среднегодовая доходность инвестиций в московское жилье составила +19,8% годовых (реальная с учетом инфляции - +7,7% годовых). Условные 100 рублей инвестированные в московскую недвижимость подорожали до 874 рублей.

Исходя из этого, у многих начинающих инвесторов возникает вопрос – А может быть сейчас самое время инвестировать в недвижимость?

Так проведенное обследование финансовой грамотности населения показало:

  • 33% россиян делают сбережения на приобретение недвижимости (покупку квартиры, дачи, земли, садового домика), а

  • 43% опрошенных россиян рассматривают инвестиции в недвижимость как самые надежные!

  • только 2% россиян рассматривают возможность инвестиций в ПИФы!?

Для того, чтобы ответить на вопрос о целесообразности и своевременности в настоящее время Вам инвестировать в недвижимость необходимо понять, а для чего именно Вы собираетесь инвестировать в недвижимость?

С какими целями люди вообще инвестируют в недвижимость?

Можно условно выделить три основные цели инвестиций в недвижимость:

  • для собственного проживания (недвижимость для проживания);

  • для сдачи в аренду (рентная недвижимость);

  • собственно с инвестиционными целями — в надежде, что недвижимость поднимется в цене (инвестиционная недвижимость) и при ее последующей продаже можно получить инвестиционный доход.

Инвестиции в недвижимость для проживания

До начала кризиса ипотека в нашей стране была наиболее привлекательным решением вопроса инвестиции в недвижимость для проживания:

  • платежи по аренде недвижимости достигли таких немыслимых высот, что разница с выплатами по ипотечным кредитам стала минимальной;

  • кроме того, ипотечный кредит позволял зафиксировать неумолимо растущую цену на недвижимость, что вообще исключало возможность накопить на покупку недвижимости, просто откладывая деньги.

Справочно. Я, еще работая в Правительстве Москвы, выступал против насаждения в нашей стране с бедным населением «американской» ипотеки. Ипотека работает только в условиях высоких доходов населения. Для нашей страны наиболее приемлем вариант немецкой системы строительно-сберегательных касс, с помощью которой разрушенная послевоенная Германия в короткие сроки решила жилищный вопрос. Почему победили в нашей стране сторонники ипотеки? Только потому, что эта система позволяет очень легко разворовывать как бюджетные деньги, так и деньги населения.

К чему в итоге привело насаждение ипотечного кредитования для приобретения жилой недвижимости?

Опять же в силу своей финансовой безграмотности многие заемщики ипотечных кредитов попали в исключительно сложную финансовую ситуацию.

В первых числах марта этого (2012) года многие СМИ «смаковали» информацию о том, что в одном из столичных хостелов начала голодовку инициативная группа, представляющая интересы более 3 тысяч (!) семей, взявших в банке Москвы валютные ипотечные кредиты на приобретения жилищной недвижимости, и теперь не способных их вернуть.

В чем тут дело?

После девальвации рубля в конце 2008 — начале 2009 года заем­щики валютных ипотечных кредитов столкнулись с увеличением выплат и долга по кредиту: рублевый эквивалент задолженности вырос почти на 50 %, в то время как стоимость заложенной не­движимости в рублях не увеличилась, а в некоторых регионах даже уменьшилась.

Больше всего пострадали заемщики, которые приобрели недвижимость на пике — в начале-середине 2008 года. Остаток задолженности по ней стал существенно превышать стоимость жилой недвижимости. Кризис внес в эти проблемы свою лепту: к изрядно подросшим выплатам по кредитам добавилось сни­жение доходов заемщиков.

Почему заемщики принимали на себя валютные риски? Опять же их элементарная финансовая безграмотность:

  • до конца 2008 года большинство заемщиков ипотечных кредитов на приобретение жилой недвижимости не могли спро­гнозировать девальвацию рубля и даже не подозревали, что она может достичь таких размеров;

  • в то же время ставки по ипотечным кредитам в валюте были гораздо привлекательнее рублевых. Банки, вроде упомянутого Банка Москвы, стали завлекать ипотечными кредитами в экзотических валютах вроде швейцарского франка и япон­ской йены (именно в этой валюте взяли ипотечные кредиты люди объявившие голодовку), снизив по ним процентную ставку ниже 10 %;

  • более низкие процентные ставки позволяли заемщикам брать большие по размеру ипотечные кредиты, так как ежемесячный взнос был меньше, чем по схожему кредиту в рублях, и укладывался в допустимые банком 40-50 % от дохода.

Азы финансовой грамотности: Когда валюта дохода и валюта кредита различаются, возникает угроза для заемщиков попасть в ловушку.

Внимание. На текущий момент доля не рублевых кредитов в России по-прежнему велика и составляет около 20 %.

Люди, которые объявили голодовку, брали кредиты в японских йенах и швейцарских франках.

Кредиты в этих валютах в 2007-2008 годах выдавались без требования поручителей и с минимальным первоначальным взносом.

С момента получения кредитов курсы этих валют выросли на 88 и 58 процентов соответственно. В результате задолженность заемщиков перед банком в пересчете на рубли также резко увеличилась и сейчас на 40 процентов превышает рыночную стоимость квартир.

В то же время размер ежемесячного платежа по оплате ипотеки достиг 75-100 процентов от совокупного семейного дохода этих людей.

4-5 лет назад они посчитали себя самыми умными, и решили поискать наиболее выгодные на тот момент условия.

Вот и нашли. О том, что ситуация может поменяться, им в силу финансовой безграмотности даже и в голову не пришло.

Справочно. Любые банкиры, в том числе банкиры из Банка Москвы, знают, что такое ОВП - «открытая валютная позиция», и почему активы в каждой из валют должны компенсироваться аналогичным размером пассивов в той же валюте. А ЦБ еще и ежедневно бдительно следит по отчетам за тем, чтобы расхождения между активами и пассивами в каждой из валют в банках не превышали установленных нормативов. Потому что иначе – будет беда. Рано или поздно – будет обязательно.

Внимание. Опять же налицо, о чем мы уже говорили неоднократно, конфликт интересов банков и клиентов. То есть сотрудники банков о такой опасности знают, но не считают нужным предупредить клиентов. Главное заполучить их деньги.

А эти клиенты – не знали. В йенах – так в йенах. Во франках – так во франках. Почему бы не взять, если так дешевле? То, что ни активов, ни доходов в йенах и франках у них нет, их не смутило совершенно. Вот и попали…

В одном из последующих уроков мы рассмотрим более детально, что же Вам делать, если Вы попали в подобную ситуацию с Вашими инвестициями в недвижимость для проживания.

А сейчас кратко, что нужно предпринять, чтобы не лишиться недвижимости и окончательно не потерять свои инвестиции:

  • чтобы не лишиться недвижимости, приобретенной по ипотеке, нужно предпринять превентивные меры: создать дополни­тельный резервный фонд и, по мере возможности, досрочно погашать кредит;

  • если платежи по ипотечному кредиту стали для вашей семьи неподъем­ными, нужно провести переговоры с банком о предоставле­нии отсрочки или льготного периода. Не стоит упускать возможность погашать ипотечные кредиты с помощью материнского капитала;

  • несмотря на то, что досрочное погашение ипотечного кредита заемщику выгод­но, в кризис нужно в первую очередь «наполнять» резерв­ный фонд: возможность уменьшить ежемесячный платеж и нагрузку на семейный бюджет при досрочном погашении во время кризиса важнее, чем снижение общей переплаты;

  • проблему выплат по ипотечному кредиту можно решить не только в банке, но и в Агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Программы реструктуризации кредитов, предоставляемые данным агентством, направлены на то, чтобы помочь наименее за­щищенным слоям населения. Но следует помнить, что лю­бая реструктуризация АРИЖК приведет к увеличению выплат после льготного периода;

  • рефинансирование валютных кредитов обойдется за­емщику достаточно дорого, так как процентные ставки по рублевым кредитам существенно выше валютных. Кроме того, процесс рефинансирования влечет за собой дополнительные расходы. Государственная реструктуриза­ция кредитов от АРИЖК может обойтись дешевле. Однако не все заемщики удовлетворяют условиям агентства.

Важно. Еще раз хочу обратить ваше внимание: если уж берете кредиты, так берите их только в тех валютах, в которых вы получаете доход! Иначе вы принимаете на себя валютные риски, иногда даже не понимая этого.

Рентная недвижимость

Как было рассмотрено выше, потеря стоимости недвижимости (залога) — ло­вушка для заемщика: даже продав недвижимость, он не может полностью погасить ипотечный кредит.

Внимание. Вместе с тем рентная недвижимость и в условиях кризиса приносит своим владельцам доход.

При этом надо учитывать, что сдача жилой недвижимости в аренду физическими лицами не рассматривается как предпринимательская деятель­ность. У такого арендодателя есть лишь одна обязанность — уплатить налог на доходы по ставке 13 %.

Арендодатель – владелец недвижимости может уменьшить налоговую нагруз­ку, если зарегистрируется в качестве индивидуального предприни­мателя. Последний может платить единый налог в размере 6 %.

Для этого нужно:

  • при регистрации указать вид экономической деятельности «сдача внаем собственного недвижимого имущества» (код ОКВЭД 70.20);

  • перейти на упрощенную систему налогообложения с объ­ектом «доходы».

Казалось бы, выгода от такого способа уплаты налога за сдачу недвижимости в аренду в данном случае — налицо, но есть ряд подводных камней.

Во-первых, при продаже недвижимости возникает налог (Единый налог). Поскольку объект налогообложения — доходы, со всей суммы договора купли-продажи платится 6 %.

В то же время физическое лицо имеет право на налоговые вычеты. Так, при продаже недвижимости, длительность владения которой превышает 3 года, налог вообще не платится; если срок не дотягивает до 3 лет, налогоплательщик может воспользовать­ся вычетом в 1 млн. руб. Также физическое лицо вправе умень­шить доход на сумму расходов, понесенных при его получении. Уйти от 6 % налога индивидуальный предприниматель может лишь в случае прекращения своей деятельности.

Вторая проблема заключается в том, что по законодательству индивидуальный предприниматель не может принимать налич­ные денежные средства за сдачу недвижимости в аренду без кассового аппарата. Он приобретает либо кассовый аппарат, либо работает по безналу через расчетный счет в банке. Это приводит к дополнительным расходам — на покупку кассы или на обслуживание счета.

Кроме того, в отличие от физи­ческого лица, отчитывающегося о своих доходах перед налоговой службой только раз в году, индивидуальный предприниматель обязан платить налоги каждый квартал, регулярно сдавать отчет­ность и платить фиксированные взносы в Пенсионный фонд РФ .

И последний важный момент. Для физических лиц существу­ет ряд налоговых вычетов, в том числе на обучение, медицинские расходы, благотворительность. На индивидуальных предприни­мателей они не распространяются.

Итак, переход на 6 %-ый налог при сдаче в аренду недвижимости требует дополнительных финансовых и временных затрат. Поэтому каждый арендодатель недвижимости должен сам решить, что ему выгоднее — единый налог или налог на доходы физлиц.

Нарушая же налоговое законодательство, уклоняясь от уплаты налога за сдачу в аренду недвижимости, арендодатель должен осознавать, что берет на себя определенные финансовые и уголовные риски.

Инвестиционная недвижимость

Как было отмечено в начале урока в России (особенно в крупных городах) чрезвычайно популярна идея инвестиций в недвижимость в попытке сберечь сбережения от инфляции.

Это обусловлено тем, что за 12 лет стоимость 1 квадратного метра московской недвижимости выросла в 8,74 раз, что соответствует среднегодовой номинальной доходности инвестиций в 19,8% годовых.

С учетом того, что среднегодовые цифры инфляции за эти 12 лет в России по официальным данным составляли 12,1% годовых, реальная доходность инвестиций в российскую недвижимость выглядит весьма и весьма привлекательно.

Она несколько уступает доходности инвестиций в российские акции (доходность инвестиций в индекс ММВБ за это же время составила 20,3% годовых), однако опережает доходность инвестиций в драгметаллы – золото (17,4% годовых) и серебро (16,8% годовых)

Однако для принятия правильных решений об инвестициях в недвижимость на следующие годы стоит внимательно присматриваться не к молодому российскому рынку недвижимости, а к международному опыту инвестиций в недвижимость, основывающемуся на известной статистике в несколько десятилетий и даже столетий.

И вот на фоне долгосрочных исторических данных перспективы инвестиций в недвижимость выглядят далеко не столь привлекательно, и заставляют задуматься, не является ли рост цен на недвижимость в крупных городах России «пузырем».

Обратите внимание на график изменения цен на американскую недвижимость в период с 1890 по 2010 год, приведенный в начале урока.

Верхний график на картинке – рост цен на жилую недвижимость в США в «номинальном» (долларовом) выражении. Нижний график – тот же самый рост, но уже в «реальном» выражении, то есть с поправкой на американскую инфляцию.

Внимание. Нетрудно заметить, что реальная доходность инвестиций в американскую недвижимость крайне низка, по сути – близка к нулю.

Сильный рост на рынке недвижимости США наблюдался лишь в самом конце 1990-х – начале 2000-х годов и был во многом вызван, как это хорошо понятно сейчас, бумом ипотечного кредитования, массовой выдачей необеспеченных и крайне рискованных ипотечных кредитов.

Пузырь рухнул в 2007 году, вызвав как крах крупнейших агентств на рынке ипотечного кредитования Fanny May и Freddy Mac, так и обвал цен на недвижимость.

Справочно. Поклонникам инвестиций по советам популярного писателя об инвестициях Роберта Кийосаки совет: любые рекомендации нужно применять вовремя.

Кийосаки инвестировал в недвижимость на фазе бурного роста рынка недвижимости, как раз в конце 1990-х – начале 2000-х. Сейчас этот рост закончился, так что отнеситесь осторожно к его идеям по инвестициям в недвижимость.

Доходность инвестиций в недвижимость в других развитых странах также не вызывает большого оптимизма.

Для того, чтобы в этом убедиться, сравним доходность инвестиций в недвижимость (жилье) и рынок акций в некоторых из этих стран.

В таблице приведена реальная (с поправкой на инфляцию) годовая доходность (в % годовых) инвестиций в жилую недвижимость и в акции, а также соответствующий этой доходности рост в стоимости инвестируемой суммы (в разах) за 112 лет с 1900 по 2011 гг.

Страна

Реальная (с поправкой на инфляцию) доходность инвестиций (в % годовых) и рост в стоимости инвестируемой суммы (в разах) за 112 лет с 1900 по 2011 гг

в жилую недвижимость

в акции

Австралия

2,01% годовых (рост в 9,3 раза)

7,2% годовых (рост в 2 459 раз)

Великобритания

1,32% годовых (рост в 4,4 раза)

5,2% годовых (рост в 291 раз)

Франция

1,17% годовых (рост в 3,7 раза)

2,9% годовых (рост в 24 раза)

Нидерланды

0,94% (рост в 2,9 раза)

4,8% годовых (рост в 193 раза)

Норвегия

0,92% (рост в 2,8 раза),

4,1% годовых (рост в 88 раз)

США

0,09% годовых (рост в 1,1 раза)

6,2% годовых (рост в 834 раза)

Легко убедиться, что во всех случаях инвестиции в рынок акций не просто обгоняли по доходности инвестирования в жилую недвижимость, а обоняли в разы, если сравнивать годовую доходность, и в сотни-тысячи раз, если сравнивать итоговый результат за 112 лет.

Даже в стране с наивысшей доходностью роста стоимости инвестиций в недвижимость (Австралия) рост стоимости жилой недвижимости составил всего лишь порядка 2% годовых сверх инфляции.

Внимание. Анализ этих данных наводит на мысль, что наблюдавшийся в последнее десятилетие бурный рост российской (и в особенности московской) недвижимости очень сильно напоминает пузырь, грозящий сдуться при первых признаках уменьшения притока в страну нефтедолларов.

На те же мысли наводит и сравнение текущих цен на московскую недвижимость с ценами на аналогичную недвижимость в европейских странах с гораздо более высоким уровнем жизни.

Так что к вопросу инвестирования следует относиться со всей возможной ответственностью и никогда не инвестировать свой капитал в один актив, даже если он кажется вам очень привлекательным и вы думаете, что он ни при каких условиях не упадет в цене.

Но об этом более подробно мы поговорим на уроках по портфельному инвестированию.

На сегодня все.

PS. Если материал "Финансовое планирование: инвестиции в недвижимость" оказался Вам полезным нажмите на кнопку «Мне нравится» в начале статьи и оставьте свой комментарий в конце статьи. Поделитесь с друзьями в социальных сетях. Они будут Вам благодарны.

Колесов Г.Б.,
независимый пенсионный консультант,
эксперт по пенсионному и финансовому планированию

www.ypensioner.ru

Что еще читать по пенсионному и финансовому планированию жизни:

Куда пенсионеру вложить свои деньги для ЖИЗНИ на пенсии и как их не потерять?
Тайные манипуляции на рынке Форекс (FOREX)
Начинающему инвестору: Инвестиционный портфель для пенсионных накоплений
Начинающему инвестору: Куда вложить деньги, чтобы была гарантия их не потерять?
Начинающему инвестору: Балансировка инвестиционного портфеля
Начинающему инвестору: Приемлемый уровень риска потери вложенных в инвестиции денег
Начинающему инвестору: Несколько практических советов по торговле акциями
Начинающему инвестору: Как научиться зарабатывать на торговле акциями?
Начинающему инвестору: Как инвестировать деньги в акции?
Начинающему инвестору: От чего зависит стоимость акций?
Начинающему инвестору: Акции как финансовый инструмент для инвестиций
Инвестиции в недвижимость
Начинающему инвестору - Инвестиции в золото
Инвестиции в биржевые товары (commodities)
Начинающий инвестор vs Биржевой спекулянт (активный трейдер)
Начинающему инвестору: финансовые инструменты с нефиксированным доходом?
Начинающему инвестору – вложение денег в ПИФы? ч.3
Начинающему инвестору – вложение денег в ПИФы? ч.2
Начинающему инвестору – вложение денег в ПИФы?
Финансовые инструменты с фиксированным доходом (fixed incomes): облигации
Финансовые инструменты с фиксированным доходом (fixed incomes): банковский вклад (депозит)
Зачем начинающему инвестору страховые компании?
Начинающему инвестору: Как вложить деньги в фондовый индекс
Начинающему инвестору: Экономические индексы
Жизнь на пенсии: ПФР или НПФ?
Инфраструктура финансового рынка: Страховые компании, негосударственные пенсионные фонды, регуляторы рынка
Инфраструктура финансового рынка: Инвестиционные управляющие компании и депозитарий ценных бумаг
Инфраструктура финансового рынка: Биржи и брокерские компании
Инфраструктура финансового рынка: Банки и банковские депозиты для частного инвестора
Инвестиции: Доверительное управление
Производные финансовые инструменты: опционные контракты (опционы) ч.2
Производные финансовые инструменты: опционные контракты (опционы) ч.1
Производные финансовые инструменты: фьючерсные контракты (фьючерсы) ч.2
Производные финансовые инструменты: фьючерсные контракты (фьючерсы) ч.1
Производные финансовые инструменты: Форвардные контракты (форварды)
Вложение денег: Как оценить доходность инвестиций ч.3
Вложение денег: Как оценить доходность инвестиций ч.2
Вложение денег: Как оценить доходность инвестиций ч.1
Кто такие Форекс дилеры (forex dealers) и в чем их опасность для инвестора?
Осторожно: Форекс (Forex)!
Как снизить риск инвестиций?
Финансовые спекуляции или инвестиции?
Как правильно управлять вашими финансовыми активами и пассивами?
Основные финансовые понятия: Деньги, финансы, инфляция
Ваш личный финансовый план - путь от бедности к богатству
Что необходимо изменить в себе, чтобы вырваться из бедности и разбогатеть?
Управление деньгами: Финансовые цели
Инвестирование денег: Как разбогатеть или где взять деньги?
Куда вложить деньги для формирования пенсии?
Как освободиться от долгов? Вся правда о кредитах…
Почему мы становимся нищими и обрекаем на это своих детей?
Как инвестировать деньги: Основные мифы об инвестировании денег
Почему вкладывать деньги для пенсионных накоплений стоит за границей?
Финансовое планирование: инвестиции в недвижимость
Инвестиционное планирование: Основная ошибка начинающего инвестора
Портфельные инвестиции для начинающих инвесторов
Рекомендации по инвестированию для начинающих: инвестиции в золото?
Пенсионная и финансовая грамотность: А Зачем Мне Это Нужно?
Накопительное страхование жизни в финансовом планировании?
Драгметаллы: инвестиции или сбережения?
Как правильно выбирать банковский депозит (вклад) при инвестировании
Выбор банка для портфельных (пассивных) инвестиций
Почему индексный ПИФ – основной финансовый инструмент инвестиционного портфеля пассивного инвестора?
Выбор ПИФов для портфельных (пассивных) инвестиций
Инвестиции в ПИФы и портфельные инвестиции?
Рейтинги надежности в инвестиционном планировании
Как не потерять свои деньги в инвестициях?
Диверсификация и корреляция активов в портфельных инвестициях
Срок инвестирования как способ управления рыночным риском при инвестиционном планировании
Как оценивать и управлять рисками при инвестиционном планировании
Фондовые индексы в инвестиционном планировании
Как переиграть инфляцию при инвестиционном планировании?
Как учитывать Доходность и Инфляцию при инвестиционном планировании?
Основы инвестиционного планирования
Финансовое планирование жизни: А оно мне надо?
Будущему и настоящему пенсионеру – накопление пенсии в ПИФах
Будущему и настоящему пенсионеру - Все о банковских депозитах
Пенсионеру о личных финансах - Вся правда о кредитах
Пенсионная реформа 2014 - 2015
Все о Социальных картах
Как использовать материнский капитал
Как выбрать НПФ для формирования накопительной пенсии
Как заработать в интернете
Вся правда о кредитах
Накопительное страхование жизни и здоровья

Финансовое планирование: инвестиции в недвижимость