Финансовое планирование жизни

Инвестиции в недвижимость

Для того чтобы понять, насколько выгодны инвестиционные операции с недвижимостью, следует сравнить этот вид активов с другими инвестиционными инструментамиИдея инвестировать свободные деньги в недвижимость по-прежнему находится на первом месте по популярности среди начинающих инвесторов.

Однако печальная практика показывает, что далеко не все начинающие инвесторы понимают реальные свойства недвижимости как объекта инвестирования.

Выгодно ли инвестировать начинающему инвестору в недвижимость?

Для того чтобы понять, насколько выгодны инвестиционные операции с недвижимостью, следует сравнить этот вид активов с другими инвестиционными инструментами.

Если рассматривать недвижимость в качестве инструмента, приносящего фиксированный инвестиционный доход за счет сдачи купленного объекта недвижимости в аренду, то окажется, что она проигрывает по инвестиционной доходности даже самому обычному банковскому депозиту.

Даже если допустить, что купленная жилая недвижимость никогда не пустует и не требует затрат на ее содержание, инвестиционная доходность от ее аренды составит порядка 6% годовых.

Это означает, что при принятии решения о вложении денег в недвижимость (жилую или нежилую) необходимо обратить внимание на то, как изменялась цена квадратного метра в прошлом, и попытаться спрогнозировать изменения цен в будущем, чтобы понять, насколько возможно получить инвестиционный доход на этих колебаниях цен.

Динамика цен на недвижимость достаточно близко повторяет динамику рынка акций, только на рынке недвижимости события развиваются существенно медленнее и без резких взлетов и падений.

Инвестиции в недвижимость связаны с меньшими ценовыми рисками, нежели вложения в акции

Рис 1. Индекс стоимости московского жилья с 1999 по 2011 гг.

На рис 1. видно, что в периоды бурного роста цен на рынке акций растет и стоимость квадратного метра жилой недвижимости.

А в периоды экономических кризисов стоимость квадратного метра снижается. Однако, если котировки акций могут рухнуть на 70-80%, как это было в 2008 году, то цены на рынке недвижимости в тот же самый момент упадут «всего» на 30–35%.

А во время бурного роста, когда акции прибавляют в цене 100–150% за год, недвижимость может подорожать на 25–30%. То есть недвижимость является однозначно более консервативным активом, чем акции.

Но все же недвижимость не настолько консервативный актив, чтобы сделать инвестора в недвижимость абсолютно уверенным в полной сохранности инвестированного капитала.

Миф: Лучшее вложение денег – это покупка недвижимости?

Недвижимость – намного более «осязаемый» инвестиционный актив с точки зрения начинающего инвестора.

В отличие от «виртуальных» активов типа акций или облигаций недвижимость как инвестиционный актив буквально можно пощупать, убедиться воочию в его существовании.

Однако инвестиции в недвижимость отнюдь не свободны от различного рода инвестиционных рисков.

Кроме уже рассмотренного нами инвестиционного риска падения цены на недвижимость, инвестор вынужден принимать на себя риски, связанные с юридической чистотой сделки, с поведением соседей, с возможностью строительства рядом с купленным объектом дороги или какого-либо неприятного объекта и так далее.

Начинающий инвестор должен помнить, что недвижимость – это всего лишь один из видов инвестиционных активов, доступных частному инвестору, со своим набором преимуществ и недостатков.

Конечно, инвестиции в недвижимость связаны с меньшими ценовыми рисками, нежели вложения в акции или производные финансовые инструменты.

Но, с другой стороны, инвестиции в недвижимость дают меньшую инвестиционную доходность и имеет существенно меньшую ликвидность.

С другой стороны, при инвестициях в недвижимость не стоит сбрасывать со счетов тот факт, что купленные объекты недвижимости имеют так называемую «потребительную стоимость», то есть их можно использовать по прямому назначению.

В отличие от акций, облигаций, золота, нефти и многих других активов, в купленной жилой недвижимости можно поселиться самому или поселить своих детей и родственников.

А собственно коммерческую недвижимость можно использовать для ведения какого-либо бизнеса.

Эта особенность недвижимости может в заметной степени компенсировать невысокую инвестиционную доходность от вложений в квадратные метры, и он играет тем более существенную роль, чем меньше недвижимости находится в собственности инвестора.

Что выбрать начинающему инвестору: инвестиции в недвижимость или инвестиции в фондовый рынок?

Недвижимость является своего рода синтезом бизнес-актива с биржевым товаром:

  • С одной стороны, недвижимость – это бизнес-актив, способный приносить прибыль от сдачи ее в аренду.
  • С другой стороны, недвижимость – это биржевой товар, который может послужить защитой при опасениях развития гиперинфляции.

На фондовом рынке есть и бизнес-активы (акции), и биржевые товары (доступные даже начинающим инвесторам через покупку фьючерсов и опционов).

Вопрос сравнительной инвестиционной доходности различных классов активов мы уже обсуждали, но на всякий случай напомню: акции имеют более высокую ожидаемую инвестиционную доходность и более ликвидны, но однозначно риск инвестирования в них выше.

Выбор биржевых товаров на российском фондовом рынке пока не очень широк, и при операциях с ними придется тратить время на постоянное отслеживание вариационной маржи, перезаключение биржевых контрактов в моменты поставки, поддержание необходимого остатка на брокерском счете и так далее.

В то же время купленная недвижимость как объект инвестирования требует к себе меньшего внимания.

Но не надо забывать и о том, что владение любым объектом недвижимости подразумевает постоянные эксплуатационные расходы (ремонт, налоги, коммунальные платежи и так далее).

И у инвестиций в фондовый рынок, и у инвестиций в рынок недвижимости есть собственные преимущества и недостатки.

И во многом привлекательность недвижимости как объекта инвестиций относительно фондового рынка для начинающего инвестора сводится к понятности на «бытовом уровне»:

  • купленный объект недвижимости можно пощупать, то есть он воспринимается в качестве конкретной, ощутимой, реальной собственности.

Что выбрать начинающему инвестору: инвестиции в недвижимость или инвестиции в золото?

Как инвестиционный инструмент золото довольно однозначно, то есть цена золотого слитка определяется исключительно его весом и никак не зависит от его местонахождения, формы, истории или еще каких-либо факторов.

А вот цена объекта недвижимости как инвестиционного инструмента может зависеть от огромного числа различных условий и для того, чтобы быть успешным инвестором на рынке недвижимости, необходимо достаточно хорошо в этих условиях разбираться.

На сегодняшний день существенная часть операций с золотом (до 50% сделок) совершаются исключительно с инвестиционными целями.

В недвижимости доля инвестиционных операций существенно меньше.

Большая инвестиционная составляющая на рынке золота приводит к тому, что колебания цен на рынке золота намного более заметны, чем колебания цен на недвижимость.

Таким образом, получается, что на сегодняшний день инвестиции в золото являются более доходными, но и более рискованными по сравнению с инвестициями в недвижимость.

Золото как объект инвестиций, в отличие от недвижимости, дает прибыль, образующуюся исключительно из-за изменения его рыночной стоимости.

Поэтому в периоды устойчивого экономического роста, когда доходность золота обычно заметно уменьшается, недвижимость становится более интересным инвестиционным активом, поскольку продолжает приносить прибыль от сдачи в аренду.

Как начинающему инвестору заработать на недвижимости?

Зарабатывать на инвестициях в недвижимость можно:

  • сдавая купленные объекты недвижимости в аренду, или
  • перепродавая объекты недвижимости по более высокой цене.

Как уже говорилось выше, сдача недвижимости в аренду приносит достаточно скромный доход.

Зачастую банковский депозит оказывается более доходным вариантом вложения денег, нежели покупка недвижимости для сдачи ее в аренду.

Описанная некоторыми зарубежными авторами (в частности, Робертом Кийосаки) схема покупки недвижимости в кредит с одновременной сдачей ее в аренду в России может быть работоспособна только при большом первоначальном взносе при покупке объекта недвижимости.

Из-за высоких процентных ставок ипотечного кредитования в случае, когда сумма собственных средств инвестора не превышает 50% от стоимости покупаемой недвижимости, выплаты по ипотечному кредиту, скорее всего, будут больше дохода от аренды (даже без учета налогов и затрат на содержание объекта недвижимости).

Поэтому частному инвестору проблематично существенно увеличить доходность от инвестиций в недвижимость при помощи ипотечного кредитования.

Для того же, чтобы перепродавать купленные объекты недвижимости дороже, необходимо достаточно хорошо разбираться в тонкостях рынка инвестиционной недвижимости.

Все сделки с недвижимостью должны быть грамотно оформлены, а при выборе объекта недвижимости необходимо провести взвешенный анализ перспектив последующей ее продажи.

К сожалению, как показывает ситуация в 2008–2011 годах, рост цены квадратного метра отнюдь не гарантирован даже в периоды относительно высокой инфляции.

Более интересный инвестиционный результат дает покупка недвижимости на ранних стадиях строительства.

Но такая инвестиционная стратегия связана с существенными рисками того, что объект будет строиться дольше, чем планировалось (что и происходит в большинстве случаев), или в принципе не будет завершен, и тогда очередной инвестор в недвижимость пополнит ряды «обманутых дольщиков».

Почему растут цены на недвижимость?

Динамика цены на недвижимость определяется соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

В случае слабого спроса на недвижимость (например, в моменты экономических спадов) цена на недвижимость не растет, даже если растут цены на другие товары и услуги. И наоборот, в условиях высокого спроса цена на недвижимость может расти быстрее, чем на другие товары.

Спрос на недвижимость (как и в случае с золотом) создают не только люди, желающие улучшить свои жилищные условия, но и люди, просто желающие куда-нибудь вложить свободные деньги.

И инвестиционный спрос, и обычные покупки недвижимости активизируются при улучшении общей экономической ситуации в стране и появлении у населения свободных денег.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость осуществляются абсолютно так же, как и в жилую недвижимость.

Точно так же, как и купленную квартиру, коммерческую недвижимость можно сдавать в аренду или перепродать ее дороже в случае роста цены.

И, как и жилую недвижимость, коммерческую недвижимость можно использовать по ее прямому назначению, то есть можно открыть на купленных площадях собственный бизнес.

Налоговые льготы при инвестициях в недвижимость

При продаже недвижимости инвестор может рассчитывать на стандартный налоговый вычет в размере полной стоимости объекта в случае, если он владеет этим объектом более трех лет.

Если объекту недвижимости менее трех лет – то к налоговому вычету принимаются либо документально подтвержденные расходы на приобретение недвижимости, либо – при отсутствии таких документов – сумма в размере 1 млн. рублей.

Кроме этого налогового вычета, единственный раз в жизни при покупке жилой недвижимости можно воспользоваться вычетом из налогооблагаемой базы в размере стоимости покупаемого объекта (но не более 2 млн. рублей) и процентов по ипотечному кредиту.

Условия предоставления налогового вычета и его размер установлены Налоговым Кодексом РФ (Глава 23, статья 220).

PS. Если материал "Инвестиции в недвижимость" оказался Вам полезным нажмите на кнопку «Мне нравится» в начале статьи и оставьте свой комментарий в конце статьи. Поделитесь с друзьями в социальных сетях. Они будут Вам благодарны.

Колесов Г.Б.,
независимый пенсионный консультант,
эксперт по пенсионному и финансовому планированию

www.ypensioner.ru

Что еще читать по пенсионному и финансовому планированию жизни:

Что делать, если сняли деньги с Вашей банковской карты
Как накопить на пенсию: Деньги станут мусором!?
Куда пенсионеру вложить свои деньги для ЖИЗНИ на пенсии и как их не потерять?
Тайные манипуляции на рынке Форекс (FOREX)
Начинающему инвестору: Инвестиционный портфель для пенсионных накоплений
Начинающему инвестору: Куда вложить деньги, чтобы была гарантия их не потерять?
Начинающему инвестору: Балансировка инвестиционного портфеля
Начинающему инвестору: Приемлемый уровень риска потери вложенных в инвестиции денег
Начинающему инвестору: Несколько практических советов по торговле акциями
Начинающему инвестору: Как научиться зарабатывать на торговле акциями?
Начинающему инвестору: Как инвестировать деньги в акции?
Начинающему инвестору: От чего зависит стоимость акций?
Начинающему инвестору: Акции как финансовый инструмент для инвестиций
Инвестиции в недвижимость
Начинающему инвестору - Инвестиции в золото
Инвестиции в биржевые товары (commodities)
Начинающий инвестор vs Биржевой спекулянт (активный трейдер)
Начинающему инвестору: финансовые инструменты с нефиксированным доходом?
Начинающему инвестору – вложение денег в ПИФы? ч.3
Начинающему инвестору – вложение денег в ПИФы? ч.2
Начинающему инвестору – вложение денег в ПИФы?
Финансовые инструменты с фиксированным доходом (fixed incomes): облигации
Финансовые инструменты с фиксированным доходом (fixed incomes): банковский вклад (депозит)
Зачем начинающему инвестору страховые компании?
Начинающему инвестору: Как вложить деньги в фондовый индекс
Начинающему инвестору: Экономические индексы
Жизнь на пенсии: ПФР или НПФ?
Инфраструктура финансового рынка: Страховые компании, негосударственные пенсионные фонды, регуляторы рынка
Инфраструктура финансового рынка: Инвестиционные управляющие компании и депозитарий ценных бумаг
Инфраструктура финансового рынка: Биржи и брокерские компании
Инфраструктура финансового рынка: Банки и банковские депозиты для частного инвестора
Инвестиции: Доверительное управление
Производные финансовые инструменты: опционные контракты (опционы) ч.2
Производные финансовые инструменты: опционные контракты (опционы) ч.1
Производные финансовые инструменты: фьючерсные контракты (фьючерсы) ч.2
Производные финансовые инструменты: фьючерсные контракты (фьючерсы) ч.1
Производные финансовые инструменты: Форвардные контракты (форварды)
Вложение денег: Как оценить доходность инвестиций ч.3
Вложение денег: Как оценить доходность инвестиций ч.2
Вложение денег: Как оценить доходность инвестиций ч.1
Кто такие Форекс дилеры (forex dealers) и в чем их опасность для инвестора?
Осторожно: Форекс (Forex)!
Как снизить риск инвестиций?
Финансовые спекуляции или инвестиции?
Как правильно управлять вашими финансовыми активами и пассивами?
Основные финансовые понятия: Деньги, финансы, инфляция
Ваш личный финансовый план - путь от бедности к богатству
Что необходимо изменить в себе, чтобы вырваться из бедности и разбогатеть?
Управление деньгами: Финансовые цели
Инвестирование денег: Как разбогатеть или где взять деньги?
Куда вложить деньги для формирования пенсии?
Как освободиться от долгов? Вся правда о кредитах…
Почему мы становимся нищими и обрекаем на это своих детей?
Как инвестировать деньги: Основные мифы об инвестировании денег
Почему вкладывать деньги для пенсионных накоплений стоит за границей?
Финансовое планирование: инвестиции в недвижимость
Инвестиционное планирование: Основная ошибка начинающего инвестора
Портфельные инвестиции для начинающих инвесторов
Рекомендации по инвестированию для начинающих: инвестиции в золото?
Пенсионная и финансовая грамотность: А Зачем Мне Это Нужно?
Накопительное страхование жизни в финансовом планировании?
Драгметаллы: инвестиции или сбережения?
Как правильно выбирать банковский депозит (вклад) при инвестировании
Выбор банка для портфельных (пассивных) инвестиций
Почему индексный ПИФ – основной финансовый инструмент инвестиционного портфеля пассивного инвестора?
Выбор ПИФов для портфельных (пассивных) инвестиций
Инвестиции в ПИФы и портфельные инвестиции?
Рейтинги надежности в инвестиционном планировании
Как не потерять свои деньги в инвестициях?
Диверсификация и корреляция активов в портфельных инвестициях
Срок инвестирования как способ управления рыночным риском при инвестиционном планировании
Как оценивать и управлять рисками при инвестиционном планировании
Фондовые индексы в инвестиционном планировании
Как переиграть инфляцию при инвестиционном планировании?
Как учитывать Доходность и Инфляцию при инвестиционном планировании?
Основы инвестиционного планирования
Финансовое планирование жизни: А оно мне надо?
Будущему и настоящему пенсионеру – накопление пенсии в ПИФах
Будущему и настоящему пенсионеру - Все о банковских депозитах
Пенсионеру о личных финансах - Вся правда о кредитах
Пенсионная реформа 2014 - 2015
Все о Социальных картах
Как использовать материнский капитал
Как выбрать НПФ для формирования накопительной пенсии
Как заработать в интернете
Вся правда о кредитах
Накопительное страхование жизни и здоровья


Инвестиции в недвижимость

ПЕНСИИ: НОВОСТИ

ДЕНЬГИ: НОВОСТИ

Самые ЧИТАЕМЫЕ

Поиск по сайту

Всего ПОСЕТИЛИ:

024244214