Организация ипотечного жилищного кредитования

Ипотечные кредиты предоставляются банками, у каждого своя программа ипотечного кредитования "Вы - тот, кто Вы есть, и находитесь там, где находитесь, только из-за себя самого и никого больше. Природа тут ни при чем. Ей всё равно. Если Вы сделаете то, что делают все преуспевающие люди, Вы получите те же результаты, что и они. Если не будете, то, соответственно, не получите ничего
Брайан Трейси

Ипотека – один из самых востребованных, к сожалению (см. «Специфика российской ипотеки»), в настоящее время, способов улучшения жилищных условий в России.

Ипотека представляет собой залог покупаемой или имеющейся недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором.

Важно. При этом с момента приобретения по ипотеке недвижимость является собственностью заемщика ипотечного кредита.

Ипотека подразумевает покупку не только жилья, но и других недвижимых объектов (например, земли).

Однако в России термин «ипотека» используется, в основном, при покупке квартиры в ипотечный кредит, в качестве залога ипотеки выступает приобретаемое жилье.

Ипотечные кредиты предоставляются банками, у каждого своя программа ипотечного кредитования.

Для того чтобы оформить ипотеку, необходимо сначала собрать все необходимые документы и пройти с ними ипотечную комиссию банка.

Затем осуществляются подбор под ипотеку квартиры (дома), ее оценка и страхование.

На этом этапе могут понадобиться услуги агентства недвижимости или ипотечного брокера.

После этого, наконец, заключается договор ипотеки (ипотечный договор), в котором прописываются:

  • периодичность погашения суммы ипотечного кредита и уплаты процентов по ипотеке (в определенный день месяца или в любой другой),
  • возможность досрочной расплаты за ипотечный кредит,
  • наличным или безналичным способом будет осуществляться расчет по ипотеке.

Главное преимущество ипотеки в том, что долгожданная квартира сразу же после сделки является собственностью заемщика ипотечного кредита, нет необходимости больше накапливать сбережения в течение многих лет.

После заключения ипотечного договора можно спокойно прописываться всем членам семьи и обустраиваться.

Безопасность сделки ипотечного кредитования обеспечивается страхованием заемщиком утраты права собственности на квартиру (дом) или потери им трудоспособности.

Также к плюсам ипотечного кредитования можно отнести предоставление имущественного налогового вычета (таким образом, немного снижается процентная ставка по ипотеке) и длительный срок ипотечного кредитования (чем больше срок, тем менее обременительны ежемесячные платежи по ипотеке).

Однако ипотека имеет существенные недостатки

Во-первых, значительная переплата по ипотечному кредиту.

Переплата по ипотечному кредиту может достигать 100% стоимости приобретаемой по ипотеке недвижимости и более, так как, помимо ежемесячного погашения ипотечного кредита и оплаты процентов по ипотеке, приходится платить ежегодные взносы на обязательное страхование приобретаемой по ипотеке недвижимости, плюс – дополнительные расходы, связанные с оплатой услуг нотариуса и оценочных компаний, расходы банка по ведению ипотечного кредита.

Такие расходы по ипотеке часто достигают 10% от первоначального взноса на приобретение квартиры.

Во-вторых, для получения ипотечного кредита надо собрать целый список документов (справки, подтверждающие доход, наличие регистрации и гражданства РФ, стаж работы, кредитная история).

Каждому самому решать, какая чаша весов перевешивает – преимущества или недостатки ипотечного кредита.

Ипотечный жилищный кредит — это целевой потребительский кредит, предоставленный физическому лицу банком на срок от трех лет под залог кредитуемого жилого помещения, которое в данном случае выступает в качестве обеспечения обязательства заемщика по погашению ипотечного кредита.

Характерными особенностями ипотечного жилищного кредита являются:

  • более продолжительный (в общем случае) период ипотечного кредитования (на практике — до 25-30 лет);
  • более значительный (в среднем) размер ипотечных кредитных средств, что обусловлено стоимостью приобретаемого по ипотеке товара — жилого помещения:1
  • предоставление ипотечных кредитных средств под залог приобретаемого по ипотеке жилого помещения либо иное соответствующее обеспечение ипотечного кредита.2

Организация ипотечного жилищного кредитования включает несколько этапов:

Этап 1 ипотечного кредитования. Предварительная квалификация (одобрение) потенциального заемщика ипотечного кредита.

Заемщик ипотечного кредита, обратившись в банк за ипотечным жилищным кредитом, должен получить всю необходимую информацию о потенциальном кредиторе и условиях ипотечного кредитования, а также о своих правах и об обязанностях при заключении ипотечной сделки по приобретению жилья (в общем случае — отдельной квартиры в многоквартирном жилом доме).

Кредитор, в свою очередь, оценивает возможности потенциального заемщика по возвращению ипотечного жилищного кредита и с этой целью также получает непосредственно от заемщика и другими законными способами (например, обратившись в Национальное бюро кредитных историй) соответствующую информацию о кредитоспособности заемщика.

Этап 2 ипотечного кредитования. Андеррайтинг заемщика ипотечного кредита.

Па этапе андеррайтинга заемщика ипотечного кредита кредитор принимает решение о предоставлении (отказе в предоставлении) ипотечного жилищного кредита.

Одновременно кредитором определяются «рамочные» условия ипотечного кредитного договора — в частности, максимальный размер ипотечного кредита, срок, на который ипотечный кредит может быть предоставлен, значение процентной ставки по ипотечному кредиту и др.

Решение принимается на основе углубленного анализа документированной информации о потенциальном заемщике ипотечного кредита.

ПРИМЕРНЫЙ СОСТАВ ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ БАНКОМ АНДЕРРАЙТИНГА ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ЗАЕМЩИКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА ПРИ ПРИНЯТИИ РЕШЕНИЯ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТА:

  • Копия паспорта (все страницы, включая пустые).
  • Копия трудовой книжки (все страницы), заверенная надлежащим образом, либо копии трудовых договоров (договоров-подрядов).
  • Справка о доходах по форме 2-НДФЛ, заверенная надлежащим образом, либо справка о доходах по форме банка или предприятия за последние 6-12 месяцев.
  • Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)).
  • Копия свидетельства о государственном пенсионном страховании.
  • Документы, подтверждающие сведения о состоянии здоровья потенциального заемщика: справки из психоневрологического и наркологического диспансера по месту постоянного жительства.
  • Документы, характеризующие недвижимое и дорогостоящее имущество, находящееся в распоряжении потенциального заемщика.
  • Документы, характеризующие находящиеся в распоряжении потенциального заемщика иные (дополнительные) источники доходов.
  • Документы, характеризующие участие потенциального заемщика в юридическом лице, либо документы, характеризующие заемщика — предпринимателя без образования юридического лица.
  • Документы, подтверждающие исполнение потенциальным заемщиком обязательств по ранее предоставленным кредитам (в том числе не ипотечным).
  • Документы, подтверждающие расходы потенциального заемщика.
  • В необходимых случаях — разрешительные документы на совершение сделки (заключение договора), например согласие супруга (супруги) потенциального заемщика.

Наибольшее значение для принятия положительного решения о предоставлении ипотечного жилищного кредита обычно имеют:

  • законность, достаточность и стабильность дохода потенциального заемщика ипотечного кредита;
  • наличие у потенциального заемщика ипотечного кредита собственных средств для внесения первоначального взноса на ипотеку;
  • ликвидность предмета ипотеки, определяемая потребительской привлекательностью приобретаемого по ипотеке жилого помещения, его качественными характеристиками.

В случае принятия положительного решения относительно ипотечного кредита банк формулирует основные условия кредитного ипотечного договора и знакомит с ними заемщика.

При согласии заемщика с предлагаемыми условиями ипотечного договора кредитор приступает к подбору подходящего жилого помещения для ипотеки.3

Этап 3 ипотечного кредитования. Подбор жилого помещения для ипотеки (например, квартиры), соответствующей финансовым возможностям заемщика ипотечного кредита и требованиям кредитора

Как было только что отмечено, заемщик ипотечного кредита вправе подобрать себе жилое помещение как до обращения в банк, так и после этого, т. е. действуя или самостоятельно, или при участии банка.

Соответственно дальнейшее развитие ситуации по ипотечному кредитованию, может происходить по двум основным вариантам:

  • продавец жилья и потенциальный заемщик ипотечного кредита заключают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, включающий, среди прочего, условие о преимущественном праве покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене и в обусловленный сторонами срок.
    В этом случае банк оценивает жилое помещение с точки зрения обеспечения возвратности ипотечного кредита, после чего производит расчет размера ипотечного кредита исходя при этом из доходов заемщика, размера вносимого им стартового взноса по ипотеке, а также общей стоимости приобретаемого по ипотеке жилого помещения;
  • потенциальный заемщик ипотечного кредита, исходя из максимально возможного размера ипотечного кредита, рассчитанного и сообщенного ему банком, подбирает подходящее по стоимости жилое помещение и заключает с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что банк будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего для обеспечения ипотечного кредита .

Этап 4 ипотечного кредитования. Оценки жилого помещения — предмета жилищной ипотеки с целью определения его ликвидности (реальной рыночной стоимости)

После подбора жилого помещения для покупки по ипотеке оценщик осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилого помещения.4

Затем банк соотносит оценочную стоимость указанного помещения с предполагаемым размером ипотечного жилищного кредита.

Если оценочная стоимость отвечает ожиданиям банка, то банк дает согласие на заключение с заемщиком договора купли-продажи (с одновременным заключением ипотечного кредитного договора).

В противном случае банк вправе порекомендовать заемщику продолжить поиск более подходящего (с точки зрения условий предоставления ипотечного кредита) жилого помещения.

Этап 5 ипотечного кредитования. Заключение договора купли-продажи жилого помещения и ипотечного кредитного договора

В случае положительного решения банк заключает с заемщиком ипотечный кредитный договор, а заемщик — вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, предназначенные для оплаты первоначального взноса на приобретение жилого помещения по ипотеке.

При этом обеспечение ипотечного жилищного кредита может быть оформлено:

  • договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки и государственной регистрацией возникающей (в силу договора) ипотеки;
  • трехсторонним (так называемым смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данного жилого помещения в пользу кредитора;
  • договором приобретения жилого помещения за счет ипотечных кредитных средств.5

В договор жилищной ипотеки помимо рассмотренных ранее условий обычно включаются положения, определяющие:

  • порядок пользования заложенным по ипотеке жилым помещением;6
  • требования по обеспечению сохранности предмета жилищной ипотеки;
  • требования по страхованию предмета жилищной ипотеки;
  • основания обращения взыскания на предмет жилищной ипотеки.

Таким образом, приобретаемое по ипотеке жилое помещение служит в качестве обеспечения ипотечного кредита.

Однако нахождение в ипотечном залоге не является препятствием для владения заемщиком жилым помещением, приобретенным на ипотечные кредитные средства.

Более того, по согласованию с банком заемщик ипотечного кредита может — на определенных ипотечным договором условиях — пользоваться этим помещением в качестве жилья до полного погашения ипотечного кредита (с временной регистрацией по данному адресу).

Со своей стороны банк вправе заручиться нотариально заверенным согласием заемщика (и, если требуется, совершеннолетних членов его семьи) на выселение из переданного в ипотечный залог жилого помещения в случае обращения на него взыскания (за ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по погашению ипотечного кредита).

В период действия ипотечного кредитного договора находящееся в ипотечном залоге жилое помещение по согласованию с банком может использоваться не только заемщиком и членами его семьи, но и, к примеру, нанимателями (для проживания).

Внимание. Переустройство заложенного по ипотеке жилого помещения до погашения ипотечного жилищного кредита не допускается!

Этап 6 ипотечного кредитования. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения

При проведении расчетов с продавцом жилого помещения заемщик ипотечного кредита осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя для этого:

  • собственные средства, предназначенные для внесения первоначального взноса на ипотеку;
  • средства ипотечного кредита, предназначенные для внесения остальной части стоимости жилого помещения.

Как правило, полномочный представитель банка непосредственно участвует в процессе расчетов (перечисляя кредитуемые по ипотеке средства продавцу жилого помещения) и, кроме того, контролирует указанный процесс ипотечного кредитования.

Этап 7 ипотечного кредитования. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение7

Особенности страхования при заключении договора на предоставление ипотечного жилищного кредита рассматриваются в соответствующих материалах данного раздела.

Этап 8 ипотечного кредитования. Обслуживание банком ипотечного жилищного кредита в связи с поэтапным выполнением заемщиком принятых на себя обязательств

Заемщик ипотечного кредита приступает к выполнению обязательств по погашению ипотечного жилищного кредита в соответствии со сроками, предусмотренными графиком платежей по ипотеке, обычно прилагаемым к ипотечному договору.7

Банк, со своей стороны, производит обслуживание жилищного ипотечного кредита и в этой связи принимает ипотечные платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности по ипотеке и процентов, а также осуществляет иные необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору ипотечный жилищный кредит считается погашенным, а ипотека прекращается.

О прекращении ипотеки в отношении жилого помещения делается соответствующая запись в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий ипотечного договора банк обращает взыскание на заложенное жилое помещение в судебном или внесудебном порядке.

Жилое помещение реализуется, а полученные средства идут на погашение ипотечного долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т. д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки.8

1 Обычно сумма ипотечного кредита составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилого помещения, и. следовательно, заемщик за счет собственных средств должен внести первоначальный взнос по оплате части жилья — как правило, в сумме 30-40% его стоимости.

2 Например, имеющееся в распоряжении заемщика ипотечного кредита другое жилое помещение.

3 Если такое жилое помещение уже имеется на примете у заемщика, то кредитор ипотеки производит оценку этого помещения (с точки зрения ликвидности).

4 Услуги оценщика, как правило, оплачивает заемщик.

5 Ипотека приобретаемого жилого помещения в этом случае возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

6 Оно находится в собственности заемщика ипотечного кредита с момента регистрации заключенного договора купли-продажи, при этом на период погашения ипотечного кредита ограничиваются права заемщика по распоряжению этим помещением.

7 Графиком платежей по ипотеке может быть предусмотрен так называемый льготный период — продолжительностью до трех месяцев, в течение которого заемщик ипотечного кредита может быть освобожден от погашения основной части ипотечного кредита.

8 Остаток средств передается заемщику.

Вывод:

  • Всегда помните о финансовой безопасности!
  • Повышайте свою грамотность в вопросах кредитования, пенсионного и финансового планирования своей жизни!

Важно. Вас не устраивает будущая или настоящая жизнь на пенсии? Тогда нужно что-то делать!

Я предлагаю следующее:

  • Во-первых, определиться с образом жизни, который бы Вы мечтали вести на пенсии.
  • Во-вторых, рассчитаться со всеми имеющимися у Вас долгами и кредитами. Без этого говорить о ЖИЗНИ на пенсии бессмысленно. Если у Вас психология вечного должника, Вы подсели на кредиты, то никакой ЖИЗНИ на пенсии у Вас не будет.
    Как рассчитаться с долгами и кредитами читайте в моей книге «Как освободиться от долгов? Вся правда о кредитах…».
  • В-третьих, начните осваивать дополнительный источник дохода (например, фриланс или инфобизнес.)

В противном случае Вас ожидает вынужденная РАБОТА на кого-то в пенсионном возрасте. Пока позволит здоровье, а потом ВЫЖИВАНИЕ, нищета…

PS. Внимание. Пока не поздно (фактор времени играет против вас) независимо от возраста приступите к формированию своих пенсионных накоплений не зависимых от государственных.

Как это делать вы можете познакомиться в разделе «Финансовое планирование жизни», а также узнать из моих книг.
Если будут вопросы задавайте, постараюсь на них ответить.

PS1. Если материал "Организация ипотечного жилищного кредитования" оказался Вам полезным нажмите на кнопку «Мне нравится» в начале статьи и оставьте свой комментарий в конце статьи. Поделитесь с друзьями в социальных сетях. Они будут Вам благодарны.

Колесов Г.Б.,
независимый пенсионный консультант,
эксперт по пенсионному и финансовому планированию

www.ypensioner.ru

Вы также можете ознакомиться с другими статьями на тему как правильно взять и как правильно избавиться от кредитов и долгов:

Вся правда о кредитах. Как освободиться от кредитного рабства
Ипотечный кредит в Сбербанке
ЧЕМ МОГУТ БЫТЬ ОПАСНЫ КРЕДИТЫ
ВИДЫ КРЕДИТОВ
Потребительский кредит
Кредит наличными на любые цели
Целевой кредит
Образовательный кредит
Кредитные карты
Овердрафт
Где занять, если срочно нужны деньги
Кредитный кооператив
Как получить кредит для бизнеса ИП
Кредиты в магазинах
Поручитель кредита
Дифференцированный и аннуитетный платеж по кредиту
Эффективная процентная ставка по кредиту
Права заемщика кредита
Досрочное погашение кредита
Что делать, если нет денег на погашение кредита
Коллекторское агентство
Антиколлекторские агентства
В какой валюте брать кредит
Жилищные кредиты
Жилищно-накопительный кооператив
Кредит на отдых
ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ КРЕДИТ
Что такое потребительский кредит
Законодательство РФ о потребительских кредитах
Общие правила кредитования физических лиц в России
Основные виды потребительских кредитов. Целевое назначение потребительских кредитов
Потребительский кредит на неотложные нужды
Потребительский единовременный кредит
Потребительский возобновляемый кредит (кредит с отсрочкой предоставления кредитных средств)
Потребительский кредит пенсионерам
Потребительский кредит для молодых семей
Потребительский доверительный кредит (кредит для добросовестных заемщиков)
Потребительский кредит на недвижимость
Товарный кредит (кредит на приобретение потребительских товаров с отсрочкой платежа)
Потребительский кредит на платные услуги
Потребительский кредит под залог материальных ценностей (ломбардный кредит)
Как выбрать свой вид потребительского кредита
Общая схема получения потребительского кредита
Самооценка платежеспособности заемщика кредита
Андеррайтинг потенциального заемщика кредита
Как не попасть в «черные списки» Национального бюро кредитных истории
Общая схема заключения кредитного договора
На что обратить внимание при заключении договора на получение потребительского кредита
Порядок изменения и досрочного расторжения кредитного договора
Порядок получения кредитных средств
О конфиденциальности условий кредитного договора и сведений, сообщенных о себе заемщиком банку
Страхование жизни и трудоспособности заемщика в период действия кредитного договора
Анализ условий потребительского кредитования разных банков
Погашение потребительского кредита
Когда предоставляется отсрочка платежа за кредит
Из печальной практики потребительского кредитования
Рекомендации потенциальному заемщику: Как брать кредит
Потребительский кредит под залог недвижимости
АВТОКРЕДИТЫ
Сколько денег вы теряете на автокредите
Отличие автокредита от потребительского кредита
Выбираем автокредит
Как взять экспресс кредит на автомобиль
Подводные камни автокредитования
Подводные камни автокредитования (продолжение)
Особенности заключения договора на получение автокредита
Особенности страхования при заключении договора на получение автокредита
Как правильно продать кредитный автомобиль
Кредит на машину с пробегом: автокредит или потребительский
Оформление автокредита через интернет
Ломбардный кредит для автовладельца
ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ
Специфика российской ипотеки
Виды платежей по ипотечным кредитам
Что делать с ипотечным кредитом в кризисной ситуации
Погашение ипотечного кредита материнским капиталом
Особенности использования средств материнского капитала для погашения ипотечного кредита
Банковская ипотека под материнский капитал
Механизм направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий
Правила подачи заявления на распоряжение материнским капиталом для улучшения жилищных условий
Процедура перечисления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий
Досрочное погашение ипотечного кредита
Реструктуризация ипотечного кредита
Рефинансирование ипотечного кредита
Организация ипотечного жилищного кредитования
Особенности заключения договора на предоставление ипотечного жилищного кредита
Особенности страхования при заключении договора на предоставление ипотечного жилищного кредита
НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Что нужно знать, оформляя земельную ипотеку
В какой валюте лучше взять ипотеку
Специальная ипотека молодым учителям
Ипотека без первоначального взноса
Кто не может взять ипотеку
Ипотека для малоимущих
Как уменьшить выплату по ипотеке
Особенности оформления ипотеки
Ипотека на гараж – это реально
Что такое совместная ипотека
Оформление ипотечного кредита на строительство
Кредит на ремонт жилья
Покупка квартиры по ипотеке для сдачи в аренду
Когда вы уже взяли ипотечный кредит…
Как оплачивать ипотечный кредит
Американская ипотека vs немецкая строительно-сберегательная касса?
Из практики ипотечного кредитования
БАНКОВСКИЕ КАРТЫ
Выбор банковской карты
Кредитные карты
Пластиковые карты Visa и Mastercard
О чем должны помнить владельцы банковских карт
Оптимизируйте уровень и количество ваших банковских карт
Оптимизируйте набор ваших валютных банковских карт
Правильно формируйте размер оплаты долга по кредитной карте
Так ли необходимо кредитной карте SMS-оповещение
Необходимость страховок по кредитным картам
Как сэкономить за счет перевода банковской карты в кобрендинговую
Мультивалютная кредитная карта
Особенности пользования кредитной картой
Если банкомат проглотил карту
Что делать, если украли деньги с карты
Дисконтные и бонусные карты
Кредитные карты с бесплатным периодом пользования
Пять ловушек кредитных карт
Карточные риски и их минимизация
КРЕДИТНЫЕ РИСКИ И УПРАВЛЕНИЕ КРЕДИТНЫМИ РИСКАМИ

Организация ипотечного жилищного кредитования