Рефинансирование ипотечного кредита

Если соответствие требованиям программы рефинансирования ипотечных кредитов неполное, заемщик может оценить свои выплаты при рефинансировании ипотечного кредита в банке."Значительные проблемы, стоящие перед нами, не могут быть решены на том же уровне мышления, на котором мы их создали"
Альберт Эйнштейн

Рефинансирование ипотечного кредита: Валютный или рублевый ипотечный кредит?

Для принятия решения о рефинансировании ипотечного кредита необходимо оценить, выгодно ли менять валюту ипотечного кредита.

После девальвации рубля в конце 2008 — начале 2009 года заемщики валютных ипотечных кредитов столкнулись с увеличением выплат и долга по ипотечному кредиту: рублевый эквивалент задолженности вырос почти на 50 %, в то время как стоимость заложенной недвижимости в рублях не увеличилась, а в некоторых регионах даже уменьшилась.

Больше всего пострадали заемщики ипотечных кредитов, которые приобрели недвижимость по ипотеке на пике — в начале-середине 2008 года. Остаток задолженности по ней стал существенно превышать стоимость приобретенной по ипотеке квартиры.

Кризис внес в эти проблемы свою лепту: к изрядно подросшим выплатам по ипотечным кредитам добавилось снижение доходов заемщиков ипотечных кредитов.

Почему заемщики ипотечных кредитов принимали на себя валютные риски по ипотеке:

  • До конца 2008 года большинство заемщиков ипотечных кредитов не могли спрогнозировать девальвацию рубля и даже не подозревали, что она может достичь таких размеров.
  • В то же время ставки по валютным ипотечным кредитам были гораздо привлекательнее рублевых ставок по ипотечным кредитам. Банки стали предлагать ипотечные кредиты в экзотических валютах вроде швейцарского франка и японской йены, снизив по таким ипотечным кредитам процентную ставку ниже 10 %.
  • Более низкие процентные ставки по валютным ипотечным кредитам позволяли заемщикам ипотечных кредитов брать большие по размеру ипотечные кредиты, так как ежемесячный взнос по валютным ипотечным кредитам был меньше, чем по схожему ипотечному кредиту в рублях, и укладывался в допустимые банком 40-50 % от дохода. Когда валюта дохода и валюта ипотечного кредита различаются, большинство заемщиков ипотечных кредитов попадают в ловушку.
  • Наложила отпечаток прошедшая в конце 90-х долларизация страны, когда зарплаты фиксировались в долларах, а выплаты осуществлялись по курсу Центробанка. Многие работодатели перевели зарплаты в рубли только в последние годы. В итоге у людей сформировалась привычка оперировать несколькими валютами, и они не разглядели валютных рисков долгосрочных ипотечных кредитов.

Важно. На текущий момент доля не рублевых ипотечных кредитов в России по-прежнему велика и составляет около 20 %, поэтому рассмотрим варианты действий при наличии подобного ипотечного кредита.

Рефинансирование ипотечного кредита

Для начала нужно выяснить, сколько осталось выплатить по ипотечному кредиту.

Для валютных ипотечных кредитов остаток задолженности особенно важен, так как помогает определить шансы заемщика на государственную поддержку от АРИЖК.

Внимание. Специфика государственного рефинансирования валютных ипотечных кредитов в том, что проценты по предоставляемым новым смешанным ипотечным кредитам не могут превышать ставку рефинансирования, которая существенно ниже процентных ставок по рублевым ипотечным кредитам на рынке.

Допустим, заемщик ипотечного кредита брал 100 000 долларов по 12 % на 20 лет. 2 года он исправно оплачивал ипотечный кредит аннуитетными платежами.

И вот через 2 года остаток по ипотечному кредиту равен 97 145 долларам. Выплаты по ипотечному кредиту составляют 1100 долларов или 36 300 руб. по курсу 33 руб. за доллар.

Если заемщик ипотечного кредита получит одобрение на государственное рефинансирование ипотечного кредита, ему удастся рефинансировать ипотечный кредит под 12,5 % годовых и получить отсрочку по выплате ипотечного кредита на срок от 3 до 12 месяцев.

На это время ежемесячные платежи по ипотечному кредиту могут колебаться в пределах от 500 до 18 150 руб., а после льготных 12 месяцев — 39 818 руб.

Расчеты показывают, что заемщику ипотечного кредита выгодно участвовать в программе рефинансирования ипотечных кредитов и стоит оценить свое соответствие требованиям программы рефинансирования ипотечных кредитов.

Если соответствие требованиям программы рефинансирования ипотечных кредитов неполное, заемщик может оценить свои выплаты при рефинансировании ипотечного кредита в банке.

Во многих банках перевод валютного ипотечного кредита в рубли связан с более высокими процентами, что в краткосрочной перспективе заемщику невыгодно, но позволяет уйти от валютных рисков при получении дохода в отличной от ипотечного кредита валюте и перейти к более точному планированию личного бюджета.

При рефинансировании ипотечного кредита заемщик может понести следующие расходы:

  • на оценку рыночной стоимости квартиры;
  • на рассмотрение заявки на рефинансирование ипотечного кредита банком;
  • на переоформление страховок заемщика и недвижимости;
  • на выплату комиссии за выдачу ипотечного кредита;
  • на выплату комиссии за конвертацию валюты ипотечного кредита;
  • на повторную оплату расходов по оформлению ипотечного кредита.

Внимание. Хотя банки и идут на рефинансирование валютных ипотечных кредитов в рублевые, но для их рефинансирования нужно заново пройти андеррайтинг 1.

После этого сумму ипотечного кредита, возможно, пересчитают в меньшую сторону.

Кроме того, поскольку за время кризиса банки подняли проценты по ипотечным кредитам, перекредитовываться придется под новый процент ипотеки.

Рассмотрим рефинансирование ипотечного кредита того же заемщика, который взял 100 ООО долларов ипотечного кредита под 12 % на 20 лет

Остаток задолженности по ипотеке в 97 145 долларов банк предлагает рефинансировать по 15 % годовых.

К сожалению, увеличение срока выплату по ипотечному кредиту существенно не уменьшит и при продлении ипотечного кредита до 25 лет (увеличение оставшегося срока до 23 лет) аннуитетный платеж по ипотеке составит 41 415 руб., или 1255 долларов по тому же курсу.

Внимание. Еще при рефинансировании ипотечного кредита можно лишиться имущественного налогового вычета на проценты.

Имущественный налоговый вычет предоставляется по целевым кредитам (на покупку недвижимости), и если новый ипотечный кредит выдан с целью погасить предыдущий, то право на налоговый вычет будет утеряно.

В нашем примере потери от недополучения налогового вычета могут составить 18 272 доллара за весь оставшийся срок, в том числе 1500 — в следующем году.

Особенности резервного фонда.

Если рефинансирование ипотечного кредита заемщику не по карману или, наоборот, доходы не упали и он хочет остаться с валютным ипотечным кредитом, то, как в случае любой ипотеки, стоит задуматься о резервном фонде.

Формировать его надо в валюте ипотечного кредита и в размере выплат за 6-8 месяцев.

Если сложится критическая ситуация с погашением ипотечного кредита, резерв поможет выполнить обязательства по ипотеке перед банком и даст некоторую гибкость при принятии решения «а не пришла ли пора рефинансировать ипотечный кредит».

Заключительные выводы по ипотечному кредиту:

  • Чтобы не лишиться квартиры, приобретенной по ипотеке, нужно предпринять превентивные меры: создать дополнительный резервный фонд и, по мере возможности, досрочно погашать ипотечный кредит.
  • Если платежи по ипотечному кредиту стали для вашей семьи не подъемными, нужно провести переговоры с банком о предоставлением отсрочки или льготного периода.
    Не стоит упускать возможность погашать ипотечные кредиты с помощью материнского капитала.
  • Несмотря на то, что досрочное погашение ипотечного кредита заемщику выгодно, в кризис нужно в первую очередь «наполнять» резервный фонд:
    возможность уменьшить ежемесячный платеж ипотечного кредита и нагрузку на бюджет при досрочном погашении ипотечного кредита во время кризиса важнее, чем снижение общей переплаты.
  • Проблему выплат по ипотечному кредиту можно решить не только в банке, но и в Агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
    Программы реструктуризации ипотечного кредита, предоставляемые данным агентством, направлены на то, чтобы помочь наименее защищенным слоям населения.
    Но следует помнить, что любая реструктуризация ипотечного кредита АРИЖК приведет к увеличению выплат после льготного периода.
  • Рефинансирование валютных ипотечных кредитов обойдется заемщику ипотечного кредита достаточно дорого, так как процентные ставки по рублевым ипотечным кредитам существенно выше валютных.
    Кроме того, процесс рефинансирования ипотечного кредита влечет за собой дополнительные расходы.
    Государственная реструктуризация ипотечных кредитов от АРИЖК может обойтись дешевле.
    Однако не все заемщики удовлетворяют условиям агентства.

Вывод:

  • Всегда помните о финансовой безопасности!
  • Повышайте свою грамотность в вопросах кредитования, пенсионного и финансового планирования своей жизни!

Важно. Вас не устраивает будущая или настоящая жизнь на пенсии? Тогда нужно что-то делать!

Я предлагаю следующее:

  • Во-первых, определиться с образом жизни, который бы Вы мечтали вести на пенсии.
  • Во-вторых, рассчитаться со всеми имеющимися у Вас долгами и кредитами. Без этого говорить о ЖИЗНИ на пенсии бессмысленно. Если у Вас психология вечного должника, Вы подсели на кредиты, то никакой ЖИЗНИ на пенсии у Вас не будет.
    Как рассчитаться с долгами и кредитами читайте в моей книге «Как освободиться от долгов? Вся правда о кредитах…».
  • В-третьих, начните осваивать дополнительный источник дохода (например, фриланс или инфобизнес.)

В противном случае Вас ожидает вынужденная РАБОТА на кого-то в пенсионном возрасте. Пока позволит здоровье, а потом ВЫЖИВАНИЕ, нищета…

PS. Внимание. Пока не поздно (фактор времени играет против вас) независимо от возраста приступите к формированию своих пенсионных накоплений не зависимых от государственных.

Как это делать вы можете познакомиться в разделе «Финансовое планирование жизни», а также узнать из моих книг.
Если будут вопросы задавайте, постараюсь на них ответить.

PS1. Если материал "Рефинансирование ипотечного кредита" оказался Вам полезным нажмите на кнопку «Мне нравится» в начале статьи и оставьте свой комментарий в конце статьи. Поделитесь с друзьями в социальных сетях. Они будут Вам благодарны.

Колесов Г.Б.,
независимый пенсионный консультант,
эксперт по пенсионному и финансовому планированию

www.ypensioner.ru

Вы также можете ознакомиться с другими статьями на тему как правильно взять и как правильно избавиться от кредитов и долгов:

Вся правда о кредитах. Как освободиться от кредитного рабства
Ипотечный кредит в Сбербанке
ЧЕМ МОГУТ БЫТЬ ОПАСНЫ КРЕДИТЫ
ВИДЫ КРЕДИТОВ
Потребительский кредит
Кредит наличными на любые цели
Целевой кредит
Образовательный кредит
Кредитные карты
Овердрафт
Где занять, если срочно нужны деньги
Кредитный кооператив
Как получить кредит для бизнеса ИП
Кредиты в магазинах
Поручитель кредита
Дифференцированный и аннуитетный платеж по кредиту
Эффективная процентная ставка по кредиту
Права заемщика кредита
Досрочное погашение кредита
Что делать, если нет денег на погашение кредита
Коллекторское агентство
Антиколлекторские агентства
В какой валюте брать кредит
Жилищные кредиты
Жилищно-накопительный кооператив
Кредит на отдых
ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ КРЕДИТ
Что такое потребительский кредит
Законодательство РФ о потребительских кредитах
Общие правила кредитования физических лиц в России
Основные виды потребительских кредитов. Целевое назначение потребительских кредитов
Потребительский кредит на неотложные нужды
Потребительский единовременный кредит
Потребительский возобновляемый кредит (кредит с отсрочкой предоставления кредитных средств)
Потребительский кредит пенсионерам
Потребительский кредит для молодых семей
Потребительский доверительный кредит (кредит для добросовестных заемщиков)
Потребительский кредит на недвижимость
Товарный кредит (кредит на приобретение потребительских товаров с отсрочкой платежа)
Потребительский кредит на платные услуги
Потребительский кредит под залог материальных ценностей (ломбардный кредит)
Как выбрать свой вид потребительского кредита
Общая схема получения потребительского кредита
Самооценка платежеспособности заемщика кредита
Андеррайтинг потенциального заемщика кредита
Как не попасть в «черные списки» Национального бюро кредитных истории
Общая схема заключения кредитного договора
На что обратить внимание при заключении договора на получение потребительского кредита
Порядок изменения и досрочного расторжения кредитного договора
Порядок получения кредитных средств
О конфиденциальности условий кредитного договора и сведений, сообщенных о себе заемщиком банку
Страхование жизни и трудоспособности заемщика в период действия кредитного договора
Анализ условий потребительского кредитования разных банков
Погашение потребительского кредита
Когда предоставляется отсрочка платежа за кредит
Из печальной практики потребительского кредитования
Рекомендации потенциальному заемщику: Как брать кредит
Потребительский кредит под залог недвижимости
АВТОКРЕДИТЫ
Сколько денег вы теряете на автокредите
Отличие автокредита от потребительского кредита
Выбираем автокредит
Как взять экспресс кредит на автомобиль
Подводные камни автокредитования
Подводные камни автокредитования (продолжение)
Особенности заключения договора на получение автокредита
Особенности страхования при заключении договора на получение автокредита
Как правильно продать кредитный автомобиль
Кредит на машину с пробегом: автокредит или потребительский
Оформление автокредита через интернет
Ломбардный кредит для автовладельца
ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ
Специфика российской ипотеки
Виды платежей по ипотечным кредитам
Что делать с ипотечным кредитом в кризисной ситуации
Погашение ипотечного кредита материнским капиталом
Особенности использования средств материнского капитала для погашения ипотечного кредита
Банковская ипотека под материнский капитал
Механизм направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий
Правила подачи заявления на распоряжение материнским капиталом для улучшения жилищных условий
Процедура перечисления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий
Досрочное погашение ипотечного кредита
Реструктуризация ипотечного кредита
Рефинансирование ипотечного кредита
Организация ипотечного жилищного кредитования
Особенности заключения договора на предоставление ипотечного жилищного кредита
Особенности страхования при заключении договора на предоставление ипотечного жилищного кредита
НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Что нужно знать, оформляя земельную ипотеку
В какой валюте лучше взять ипотеку
Специальная ипотека молодым учителям
Ипотека без первоначального взноса
Кто не может взять ипотеку
Ипотека для малоимущих
Как уменьшить выплату по ипотеке
Особенности оформления ипотеки
Ипотека на гараж – это реально
Что такое совместная ипотека
Оформление ипотечного кредита на строительство
Кредит на ремонт жилья
Покупка квартиры по ипотеке для сдачи в аренду
Когда вы уже взяли ипотечный кредит…
Как оплачивать ипотечный кредит
Американская ипотека vs немецкая строительно-сберегательная касса?
Из практики ипотечного кредитования
БАНКОВСКИЕ КАРТЫ
Выбор банковской карты
Кредитные карты
Пластиковые карты Visa и Mastercard
О чем должны помнить владельцы банковских карт
Оптимизируйте уровень и количество ваших банковских карт
Оптимизируйте набор ваших валютных банковских карт
Правильно формируйте размер оплаты долга по кредитной карте
Так ли необходимо кредитной карте SMS-оповещение
Необходимость страховок по кредитным картам
Как сэкономить за счет перевода банковской карты в кобрендинговую
Мультивалютная кредитная карта
Особенности пользования кредитной картой
Если банкомат проглотил карту
Что делать, если украли деньги с карты
Дисконтные и бонусные карты
Кредитные карты с бесплатным периодом пользования
Пять ловушек кредитных карт
Карточные риски и их минимизация
КРЕДИТНЫЕ РИСКИ И УПРАВЛЕНИЕ КРЕДИТНЫМИ РИСКАМИ

Рефинансирование ипотечного кредита