Специфика российской ипотеки: Кому нужна такая ипотека?

В современной России размер ежемесячного взноса по ипотеке многократно превышает стоимость аренды жилья "Кто пассивно ждет — в конце концов получает ожидаемое, но только то, что осталось после тех, кто действовал энергично"
Авраам Линкольн

Если вы читаете материалы этого раздела, значит, вы серьезно задумались об улучшении своих жилищных условий путем ипотечного кредитования.

Но прежде чем Вы примите окончательное решение об улучшении своих жилищных условий путем ипотечного кредитования, убедительная просьба внимательно прочитать данный материал.

как известно, ипотека «продается» российскими банками под заимствованным у американцев лозунгом, что лучше платить за собственное жилье и жить в нем, чем платить посторонним «дяде-тете» за съемную квартиру.

Без сомнения, смысл в таком понимании ипотеки есть, но при определенных условиях.

Главным из этих условий является:

  • размер ежемесячного взноса по ипотеке должен примерно соответствовать стоимости аренды жилья, а в идеале — быть даже меньше, чем аренда.

Только тогда имеет смысл брать ипотечный кредит

К сожалению, в современной России мы наблюдаем явное противоречие этому правилу. Размер ежемесячного взноса по ипотеке многократно превышает стоимость аренды жилья.

В качестве примера воспользуемся материалами статьи «Как уменьшить ипотечный платеж (10 простых советов)», сначала появившейся на сайте РБК-Недвижимость, а затем скопированной на другие тематические сайты в Интернете.

В этой статье, которая базировалась на среднестатистических условиях ипотечного кредитования в Москве в 2011 г., приводились следующие расчеты по размеру ежемесячного платежа по ипотеке:

  • сумма ипотечного кредита — 6 млн рублей;
  • срок — 30 лет (360 месяцев);
  • ставка по ипотеке — 14 % годовых (с учетом всех комиссий);
  • ежемесячный платеж по ипотеке при аннуитетном платеже — 71 118 рублей;
  • переплата по ипотеке за 30 лет по аннуитетным платежам — 15 млн 374 тыс. рублей!

Далее давались советы, как уменьшить переплату по ипотеке с помощью различных приемов:

  • возврата налогов,
  • частичного досрочного погашения ипотечного кредита т. д.

Все эти советы по ипотеке, конечно, по-своему интересны, но статья обошла стороной главный вопрос ипотеки — саму целесообразность выплаты банку столь чудовищной переплаты по ипотеке.

Рассмотрим альтернативное решение, которое приведено в книге Савенок В. С, Донина Н. В. Как пережить финансовый кризис. На чем сэкономить в трудные времена. — СПб.: Питер, 2010. (Прим. Эту книгу мне любезно подарил Савенок В.С. и поэтому я решил воспользоваться материалом из этой книги).

Итак, за 6 млн рублей в Москве в ценах 2011 г. можно приобрести примерно 50 кв. м жилья в спальном районе в пределах МКАД, т. е. это может быть или просторная «однушка», или весьма скромная «двушка».

Аренда такой квартиры, согласно Яндексу, обойдется в диапазоне 30-50 тыс. руб./мес. в зависимости от качества жилья и района расположения (в любом случае, это будет не центр Москвы).

Примем для наших расчетов средний размер арендной платы в 40 тыс. рублей. Если сравнивать с размером ежемесячного платежа в 71 тыс. рублей, то у нас «образуется» излишек примерно в 30 тыс. рублей ежемесячно.

Теперь попробуем с помощью калькулятора вкладов на сайте banki.ru или любого другого аналогичного калькулятора посчитать, что мы получим, если будем тратить эти теоретические 71 тыс. рублей на то, чтобы снимать квартиру за 40 тыс. рублей и одновременно ежемесячно вносить 30 тыс. рублей на пополняемый депозит под 9 % годовых.

Калькулятор показывает, что на таких условиях уже через 10 лет мы сможем накопить искомые 6 млн рублей.

Конечно, сбережения лучше делать в корзине валют, чтобы нивелировать опасность обесценивания рубля, но для наших расчетов это не принципиально — будем просто считать, что за 10 лет мы накопим некий эквивалент 6 млн рублей.

Примечание. О том как правильно инвестировать ваши деньги смотрите в разделе "Финансовое планирование жизни".

Также надо принимать в расчет и возможное удорожание жилья через 10 лет, но поскольку рынок жилья подвержен не только бесконечному росту цен, но и заметному их падению по примеру 2008 г., то для простоты расчетов этим фактором сейчас пренебрежем.

Пример расчета доходности вклада на 30 лет (360 месяцев) при 9 % годовых и ежемесячном взносе 30 ООО рублей (онлайн-калькулятор сайта banki.ru)

Доход по вкладу за вычетом налогов 44 551 563 руб.
Всего начислено 44 551 563 руб.
Сумма вклада с процентами 55 351 563 руб.
В том числе довложения 10 770 000 руб.

Дата расчета Начисленные проценты (руб.) Пополнение вклада (руб.) Сумма вклада на конец периода (руб.)
1 месяц
28.03.2011
207 30 000 60 207
2 месяц
28.04.2011
460 30 000 90 667
3 месяц
28.05.2011
671 30 000 121 338
119 месяц
28.01.2021
43 804 30 000 5 806 428
120 месяц
28.02.2021
44 383 30 000 5 880 811
121 месяц
28.03.2021
40 602 30 000 5 951 413
359 месяц
28.01.2041
416 330 30 000 54 931 674
360 месяц
28.02.2041
419 889 55 351 563

Самое интересное случится через 30 лет такой практики.

Калькулятор показывает, что на вашем счету будут невероятные деньги — 55 млн. рублей или около 2 млн. долларов по курсу на 2011 г.

Представьте, какое фантастическое жилье можно купить на эти деньги!

Внимание. Итак, вместо того, чтобы за 30 лет каторжных выплат подарить банку 15 млн. рублей на ипотеку и остаться в скромной квартирке, можно снимать аналогичное жилье с возможностью купить аналогичную квартиру уже через 10 лет.

А можно продолжать копить и тогда еще через 20 лет можно спокойно ехать выбирать шикарную виллу на берегах теплых морей.

Преимущество аренды в данном примере сражает цифрами, но есть и дополнительные доводы в ее пользу:

  • никто не может гарантировать, что у него или нее сохранится стабильно высокий заработок для выплаты ипотеки на протяжении 30 лет. В случае аренды вы можете более гибко выбирать уровень комфортности своего жилья и его местоположение (например, ближе к работе);
  • за 30 лет наверняка произойдут изменения в составе вашей семьи и жилищных предпочтениях ее членов, и купленная по ипотеке квартира уже не будет им соответствовать;
  • вы не будете жить 30 лет под угрозой немедленного выселения в случае просрочки платежа за ипотеку;
  • вы сами можете устанавливать график и размер сбережений на депозите, никто не обязывает вас это делать ежемесячно и именно по 30 тыс. рублей;
  • накопленные на депозите средства можно тратить на другие неотложные нужды, которые несомненно случатся за 30 лет — рождения, свадьбы, лечение и т. д., в то время как с ипотекой вы будете все время жить с крайне напряженным семейным бюджетом, и из него будет крайне сложно выделить деньги на иные нужды, кроме как на питание и погашение ипотеки.

Да и вообще, много чего еще может случиться за 30 лет...

Так что же, лозунг «Лучше платить за собственное жилье и жить в нем, чем платить посторонним людям за съемную квартиру» неверен?

Почему же, он верен там, откуда его позаимствовали — на американском рынке недвижимости (смотрите вводную статью раздела).

Откройте еще раз ипотечный калькулятор и введите туда их ставку за ипотеку 4-5 %.

Вы увидите, что ежемесячный платеж за 6 млн. рублей на 30 лет соответственно составит 32-35 тыс. рублей в месяц.

Вот на таких условиях ипотеку можно и взять!

Важно!!! А пока таких условий в России нет, следует очень хорошо подумать, перед тем как подписывать кредитный договор на ипотеку.

А если и это не помогает — представьте себе счет, измеряемый в миллионах долларов, который может быть у вас, а может — в доходной ведомости банка.

Вывод:

  • Всегда помните о финансовой безопасности!
  • Повышайте свою грамотность в вопросах кредитования, пенсионного и финансового планирования своей жизни!

Важно. Вас не устраивает будущая или настоящая жизнь на пенсии? Тогда нужно что-то делать!

Я предлагаю следующее:

  • Во-первых, определиться с образом жизни, который бы Вы мечтали вести на пенсии.
  • Во-вторых, рассчитаться со всеми имеющимися у Вас долгами и кредитами. Без этого говорить о ЖИЗНИ на пенсии бессмысленно. Если у Вас психология вечного должника, Вы подсели на кредиты, то никакой ЖИЗНИ на пенсии у Вас не будет.
    Как рассчитаться с долгами и кредитами читайте в моей книге «Как освободиться от долгов? Вся правда о кредитах…».
  • В-третьих, начните осваивать дополнительный источник дохода (например, фриланс или инфобизнес.)

В противном случае Вас ожидает вынужденная РАБОТА на кого-то в пенсионном возрасте. Пока позволит здоровье, а потом ВЫЖИВАНИЕ, нищета…

PS. Внимание. Пока не поздно (фактор времени играет против вас) независимо от возраста приступите к формированию своих пенсионных накоплений не зависимых от государственных.

Как это делать вы можете познакомиться в разделе «Финансовое планирование жизни», а также узнать из моих книг.
Если будут вопросы задавайте, постараюсь на них ответить.

PS1. Если материал "Специфика российской ипотеки: Кому нужна такая ипотека?" оказался Вам полезным нажмите на кнопку «Мне нравится» в начале статьи и оставьте свой комментарий в конце статьи. Поделитесь с друзьями в социальных сетях. Они будут Вам благодарны.

Колесов Г.Б.,
независимый пенсионный консультант,
эксперт по пенсионному и финансовому планированию

www.ypensioner.ru

Вы также можете ознакомиться с другими статьями на тему как правильно взять и как правильно избавиться от кредитов и долгов:

Вся правда о кредитах. Как освободиться от кредитного рабства
Ипотечный кредит в Сбербанке
ЧЕМ МОГУТ БЫТЬ ОПАСНЫ КРЕДИТЫ
ВИДЫ КРЕДИТОВ
Потребительский кредит
Кредит наличными на любые цели
Целевой кредит
Образовательный кредит
Кредитные карты
Овердрафт
Где занять, если срочно нужны деньги
Кредитный кооператив
Как получить кредит для бизнеса ИП
Кредиты в магазинах
Поручитель кредита
Дифференцированный и аннуитетный платеж по кредиту
Эффективная процентная ставка по кредиту
Права заемщика кредита
Досрочное погашение кредита
Что делать, если нет денег на погашение кредита
Коллекторское агентство
Антиколлекторские агентства
В какой валюте брать кредит
Жилищные кредиты
Жилищно-накопительный кооператив
Кредит на отдых
ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ КРЕДИТ
Что такое потребительский кредит
Законодательство РФ о потребительских кредитах
Общие правила кредитования физических лиц в России
Основные виды потребительских кредитов. Целевое назначение потребительских кредитов
Потребительский кредит на неотложные нужды
Потребительский единовременный кредит
Потребительский возобновляемый кредит (кредит с отсрочкой предоставления кредитных средств)
Потребительский кредит пенсионерам
Потребительский кредит для молодых семей
Потребительский доверительный кредит (кредит для добросовестных заемщиков)
Потребительский кредит на недвижимость
Товарный кредит (кредит на приобретение потребительских товаров с отсрочкой платежа)
Потребительский кредит на платные услуги
Потребительский кредит под залог материальных ценностей (ломбардный кредит)
Как выбрать свой вид потребительского кредита
Общая схема получения потребительского кредита
Самооценка платежеспособности заемщика кредита
Андеррайтинг потенциального заемщика кредита
Как не попасть в «черные списки» Национального бюро кредитных истории
Общая схема заключения кредитного договора
На что обратить внимание при заключении договора на получение потребительского кредита
Порядок изменения и досрочного расторжения кредитного договора
Порядок получения кредитных средств
О конфиденциальности условий кредитного договора и сведений, сообщенных о себе заемщиком банку
Страхование жизни и трудоспособности заемщика в период действия кредитного договора
Анализ условий потребительского кредитования разных банков
Погашение потребительского кредита
Когда предоставляется отсрочка платежа за кредит
Из печальной практики потребительского кредитования
Рекомендации потенциальному заемщику: Как брать кредит
Потребительский кредит под залог недвижимости
АВТОКРЕДИТЫ
Сколько денег вы теряете на автокредите
Отличие автокредита от потребительского кредита
Выбираем автокредит
Как взять экспресс кредит на автомобиль
Подводные камни автокредитования
Подводные камни автокредитования (продолжение)
Особенности заключения договора на получение автокредита
Особенности страхования при заключении договора на получение автокредита
Как правильно продать кредитный автомобиль
Кредит на машину с пробегом: автокредит или потребительский
Оформление автокредита через интернет
Ломбардный кредит для автовладельца
ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ
Специфика российской ипотеки
Виды платежей по ипотечным кредитам
Что делать с ипотечным кредитом в кризисной ситуации
Погашение ипотечного кредита материнским капиталом
Особенности использования средств материнского капитала для погашения ипотечного кредита
Банковская ипотека под материнский капитал
Механизм направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий
Правила подачи заявления на распоряжение материнским капиталом для улучшения жилищных условий
Процедура перечисления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий
Досрочное погашение ипотечного кредита
Реструктуризация ипотечного кредита
Рефинансирование ипотечного кредита
Организация ипотечного жилищного кредитования
Особенности заключения договора на предоставление ипотечного жилищного кредита
Особенности страхования при заключении договора на предоставление ипотечного жилищного кредита
НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Что нужно знать, оформляя земельную ипотеку
В какой валюте лучше взять ипотеку
Специальная ипотека молодым учителям
Ипотека без первоначального взноса
Кто не может взять ипотеку
Ипотека для малоимущих
Как уменьшить выплату по ипотеке
Особенности оформления ипотеки
Ипотека на гараж – это реально
Что такое совместная ипотека
Оформление ипотечного кредита на строительство
Кредит на ремонт жилья
Покупка квартиры по ипотеке для сдачи в аренду
Когда вы уже взяли ипотечный кредит…
Как оплачивать ипотечный кредит
Американская ипотека vs немецкая строительно-сберегательная касса?
Из практики ипотечного кредитования
БАНКОВСКИЕ КАРТЫ
Выбор банковской карты
Кредитные карты
Пластиковые карты Visa и Mastercard
О чем должны помнить владельцы банковских карт
Оптимизируйте уровень и количество ваших банковских карт
Оптимизируйте набор ваших валютных банковских карт
Правильно формируйте размер оплаты долга по кредитной карте
Так ли необходимо кредитной карте SMS-оповещение
Необходимость страховок по кредитным картам
Как сэкономить за счет перевода банковской карты в кобрендинговую
Мультивалютная кредитная карта
Особенности пользования кредитной картой
Если банкомат проглотил карту
Что делать, если украли деньги с карты
Дисконтные и бонусные карты
Кредитные карты с бесплатным периодом пользования
Пять ловушек кредитных карт
Карточные риски и их минимизация
КРЕДИТНЫЕ РИСКИ И УПРАВЛЕНИЕ КРЕДИТНЫМИ РИСКАМИ

Специфика российской ипотеки: Кому нужна такая ипотека?