Виды платежей по ипотечным кредитам: аннуитетные и дифференцированные

Банки в основном предоставляют ипотечные кредиты именно с аннуитетным видом платежа, и, следовательно, большинство владельцев ипотечных квартир являются обладателями аннуитетных выплат по ипотеке. "Единственным препятствием осуществлению наших планов на завтра могут быть наши сегодняшние сомнения"
Франклин Делано Рузвельт

До начала кризиса ипотечное кредитование (ипотека) было в определенной степени привлекательным решением жилищного вопроса (в отсутствии других более доступных для населения механизмов решения жилищной проблемы):

  • платежи по аренде недвижимости достигли таких высот, что разница с выплатами по ипотечному кредиту стала минимальной.

Кроме того, ипотечный кредит позволял зафиксировать рвущуюся к небу цену на недвижимость, которая в зародыше гасила возможность для основной массы населения накопить на покупку жилья, просто откладывая деньги.

Но кризис показал, что даже рост цен на недвижимость не вечен. Заемщики ипотечных кредитов столкнулись с обесцениванием ипотечного залога.

Те, кто брал ипотечный кредит без первоначального взноса в предкризисном году, теперь должны были банку больше, чем стоит их недвижимость.

Ситуация усугублялась «вилкой» валютных и рублевых ставок по ипотечным кредитам, которая провоцировала заемщика брать ипотечный кредит в якобы более выгодной валюте.

Попробуем разобраться, что делать заемщикам ипотечных кредитов в кризисной ситуации.

В основном российские банки применяют платежи по ипотеке двух видов:

  • аннуитетные платежи по ипотеке и
  • дифференцированные платежи по ипотеке.

При аннуитетных платежах по ипотеке заемщик каждый месяц платит одну и ту же сумму, которая включает в себя начисленный процент и сумму основного долга по ипотеке.

В первые годы погашаются проценты по ипотечному кредиту, а сам долг (тело ипотечного кредита) уменьшается незначительно. При этом (несмотря на существующее заблуждение) проценты для данного вида платежа начисляются и на остаток задолженности по ипотечному кредиту.

При дифференцированных платежах по ипотеке тело ипотечного кредита выплачивается равными долями, а проценты начисляются на сумму остатка задолженности по ипотеке.

Каждый месяц сумма основного долга по ипотеке уменьшается на одинаковое число, равное размеру ипотечного кредита, деленному на общее количество месяцев, на которые взят ипотечный кредит.

Вместе с суммой долга по ипотеке падает и размер процентных выплат по ипотеке , начисляемых на ее остаток. Одновременно с процентами снижается размер ежемесячного платежа по ипотеке .

Рассмотрим разницу в платежах на следующем примере ипотечного кредита.

Пример. Покупается квартира стоимостью 3 млн. руб., из которых первоначальный взнос (средства заемщика) — 1 млн. руб.; сумма ипотечного кредита — 2 млн. руб. Ипотечный кредит берется на 20 лет под 12 % годовых.

Таблица сравнения аннуитетных и дифференцированных платежей по ипотеке
Месяц Аннуитет Тело ипотечного кредита Проценты по ипотеке Остаток задолженности по ипотеке Дифф. платеж по ипотеке Тело ипотечного кредита Проценты по ипотеке Остаток задолженности по ипотеке
1 22 022 2 022 20 000 1 997 978 28 333 8 333 20 000 1 991 667
2 22 022 2 042 19 980 1 995 936 28 250 8 333 19 917 1 983 333
3 22 022 2 052 19 959 1 993 8746 28 167 8 333 19 833 1 975 000
4 22 022 2 083 19 939 1 991 791 28 083 8 333 19 750 1 966 667
12 22 022 2 256 19 766 1 974 359 27 417 8 333 19 083 1 900 000
24 22 022 2 542 19 480 1 945 467 26 417 8 333 18 083 1 800 000
36 22 022 2 864 19 158 1 912 910 25 417 8 333 17 083 1 700 000
60 22 022 3 636 18 385 1 834 887 23 417 8 333 15 083 1 500 000
120 22 022 6 606 15 415 1 534 926 23 417 8 333 10 083 1 000 000
180 22 022 12 002 10 020 989 987 13 417 8 333 5 083 500 000
240 22 022 21 804 218 0 8 417 8 333 83 0
ИТОГО 5 285 280 4 410 000

Итак, в случае с аннуитетными платежами по ипотеке наш заемщик заплатит на 1,3 млн. руб. больше, чем по ипотечному кредиту с дифференцированными платежами по ипотеке. Подобная разница лучше всего заметна в ипотеке из-за длительности и величины ипотечного кредита.

Но даже для небольшого ипотечного кредита на неотложные нужды аннуитетный вид платежа по ипотеке менее выгоден по сравнению с дифференцированным платежом по ипотеке.

Из таблицы также следует, что в первые годы дифференцированный платеж по ипотеке будет существенно выше аннуитетного платежа по ипотеке.

Данный факт может значительно снизить сумму, на которую может претендовать заемщик ипотеки.

Кроме того, банки в основном предоставляют ипотечные кредиты именно с аннуитетным видом платежа, и, следовательно, большинство владельцев ипотечных квартир являются обладателями аннуитетных выплат по ипотеке.

Вывод:

  • Всегда помните о финансовой безопасности!
  • Повышайте свою грамотность в вопросах кредитования, пенсионного и финансового планирования своей жизни!

Важно. Вас не устраивает будущая или настоящая жизнь на пенсии? Тогда нужно что-то делать!

Я предлагаю следующее:

  • Во-первых, определиться с образом жизни, который бы Вы мечтали вести на пенсии.
  • Во-вторых, рассчитаться со всеми имеющимися у Вас долгами и кредитами. Без этого говорить о ЖИЗНИ на пенсии бессмысленно. Если у Вас психология вечного должника, Вы подсели на кредиты, то никакой ЖИЗНИ на пенсии у Вас не будет.
    Как рассчитаться с долгами и кредитами читайте в моей книге «Как освободиться от долгов? Вся правда о кредитах…».
  • В-третьих, начните осваивать дополнительный источник дохода (например, фриланс или инфобизнес.)

В противном случае Вас ожидает вынужденная РАБОТА на кого-то в пенсионном возрасте. Пока позволит здоровье, а потом ВЫЖИВАНИЕ, нищета…

PS. Внимание. Пока не поздно (фактор времени играет против вас) независимо от возраста приступите к формированию своих пенсионных накоплений не зависимых от государственных.

Как это делать вы можете познакомиться в разделе «Финансовое планирование жизни», а также узнать из моих книг.
Если будут вопросы задавайте, постараюсь на них ответить.

PS1. Если материал "Виды платежей по ипотечным кредитам: аннуитетные и дифференцированные" оказался Вам полезным нажмите на кнопку «Мне нравится» в начале статьи и оставьте свой комментарий в конце статьи. Поделитесь с друзьями в социальных сетях. Они будут Вам благодарны.

Колесов Г.Б.,
независимый пенсионный консультант,
эксперт по пенсионному и финансовому планированию

www.ypensioner.ru

Вы также можете ознакомиться с другими статьями на тему как правильно взять и как правильно избавиться от кредитов и долгов:

Вся правда о кредитах. Как освободиться от кредитного рабства
Ипотечный кредит в Сбербанке
ЧЕМ МОГУТ БЫТЬ ОПАСНЫ КРЕДИТЫ
ВИДЫ КРЕДИТОВ
Потребительский кредит
Кредит наличными на любые цели
Целевой кредит
Образовательный кредит
Кредитные карты
Овердрафт
Где занять, если срочно нужны деньги
Кредитный кооператив
Как получить кредит для бизнеса ИП
Кредиты в магазинах
Поручитель кредита
Дифференцированный и аннуитетный платеж по кредиту
Эффективная процентная ставка по кредиту
Права заемщика кредита
Досрочное погашение кредита
Что делать, если нет денег на погашение кредита
Коллекторское агентство
Антиколлекторские агентства
В какой валюте брать кредит
Жилищные кредиты
Жилищно-накопительный кооператив
Кредит на отдых
ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ КРЕДИТ
Что такое потребительский кредит
Законодательство РФ о потребительских кредитах
Общие правила кредитования физических лиц в России
Основные виды потребительских кредитов. Целевое назначение потребительских кредитов
Потребительский кредит на неотложные нужды
Потребительский единовременный кредит
Потребительский возобновляемый кредит (кредит с отсрочкой предоставления кредитных средств)
Потребительский кредит пенсионерам
Потребительский кредит для молодых семей
Потребительский доверительный кредит (кредит для добросовестных заемщиков)
Потребительский кредит на недвижимость
Товарный кредит (кредит на приобретение потребительских товаров с отсрочкой платежа)
Потребительский кредит на платные услуги
Потребительский кредит под залог материальных ценностей (ломбардный кредит)
Как выбрать свой вид потребительского кредита
Общая схема получения потребительского кредита
Самооценка платежеспособности заемщика кредита
Андеррайтинг потенциального заемщика кредита
Как не попасть в «черные списки» Национального бюро кредитных истории
Общая схема заключения кредитного договора
На что обратить внимание при заключении договора на получение потребительского кредита
Порядок изменения и досрочного расторжения кредитного договора
Порядок получения кредитных средств
О конфиденциальности условий кредитного договора и сведений, сообщенных о себе заемщиком банку
Страхование жизни и трудоспособности заемщика в период действия кредитного договора
Анализ условий потребительского кредитования разных банков
Погашение потребительского кредита
Когда предоставляется отсрочка платежа за кредит
Из печальной практики потребительского кредитования
Рекомендации потенциальному заемщику: Как брать кредит
Потребительский кредит под залог недвижимости
АВТОКРЕДИТЫ
Сколько денег вы теряете на автокредите
Отличие автокредита от потребительского кредита
Выбираем автокредит
Как взять экспресс кредит на автомобиль
Подводные камни автокредитования
Подводные камни автокредитования (продолжение)
Особенности заключения договора на получение автокредита
Особенности страхования при заключении договора на получение автокредита
Как правильно продать кредитный автомобиль
Кредит на машину с пробегом: автокредит или потребительский
Оформление автокредита через интернет
Ломбардный кредит для автовладельца
ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ
Специфика российской ипотеки
Виды платежей по ипотечным кредитам
Что делать с ипотечным кредитом в кризисной ситуации
Погашение ипотечного кредита материнским капиталом
Особенности использования средств материнского капитала для погашения ипотечного кредита
Банковская ипотека под материнский капитал
Механизм направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий
Правила подачи заявления на распоряжение материнским капиталом для улучшения жилищных условий
Процедура перечисления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий
Досрочное погашение ипотечного кредита
Реструктуризация ипотечного кредита
Рефинансирование ипотечного кредита
Организация ипотечного жилищного кредитования
Особенности заключения договора на предоставление ипотечного жилищного кредита
Особенности страхования при заключении договора на предоставление ипотечного жилищного кредита
НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Что нужно знать, оформляя земельную ипотеку
В какой валюте лучше взять ипотеку
Специальная ипотека молодым учителям
Ипотека без первоначального взноса
Кто не может взять ипотеку
Ипотека для малоимущих
Как уменьшить выплату по ипотеке
Особенности оформления ипотеки
Ипотека на гараж – это реально
Что такое совместная ипотека
Оформление ипотечного кредита на строительство
Кредит на ремонт жилья
Покупка квартиры по ипотеке для сдачи в аренду
Когда вы уже взяли ипотечный кредит…
Как оплачивать ипотечный кредит
Американская ипотека vs немецкая строительно-сберегательная касса?
Из практики ипотечного кредитования
БАНКОВСКИЕ КАРТЫ
Выбор банковской карты
Кредитные карты
Пластиковые карты Visa и Mastercard
О чем должны помнить владельцы банковских карт
Оптимизируйте уровень и количество ваших банковских карт
Оптимизируйте набор ваших валютных банковских карт
Правильно формируйте размер оплаты долга по кредитной карте
Так ли необходимо кредитной карте SMS-оповещение
Необходимость страховок по кредитным картам
Как сэкономить за счет перевода банковской карты в кобрендинговую
Мультивалютная кредитная карта
Особенности пользования кредитной картой
Если банкомат проглотил карту
Что делать, если украли деньги с карты
Дисконтные и бонусные карты
Кредитные карты с бесплатным периодом пользования
Пять ловушек кредитных карт
Карточные риски и их минимизация
КРЕДИТНЫЕ РИСКИ И УПРАВЛЕНИЕ КРЕДИТНЫМИ РИСКАМИ

Виды платежей по ипотечным кредитам: аннуитетные и дифференцированные